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(Por su indudable interés social, este diario reproduce al artículo del catedrático Antonio Villar publicado en el blog 'De cigarras y hormigas' en el que se analiza el problema de los impagos hipotecarios así como el sistema de dación de la vivienda en pago de la hipoteca, al que el autor se opone pero proponiendo una alternativa)

VALENCIA. Uno de los efectos más dramáticos de la crisis económica sobre los españoles, en buena parte por los altos niveles de desempleo que ha generado, es el de que muchas de las familias se han visto incapaces de atender los pagos de las hipotecas de sus viviendas habituales. Unas hipotecas realizadas cuando los precios de los inmuebles eran muy elevados y la coyuntura bien distinta.

En algunos países la entrega de la vivienda cancela la deuda hipotecaria, una figura que se conoce como dación. La dación supone aceptar que la entrega del activo que respalda el préstamo es una contraprestación suficiente para cancelar la deuda hipotecaria. Las familias que no pueden pagar sus préstamos renuncian a la propiedad y el banco que realizó la tasación de las viviendas y estimó la capacidad de pago de sus clientes asume el riesgo de pérdida de valor de los inmuebles.

En España las cosas no son así. Aquí son las familias las que corren con estos riesgos debido a la combinación de varios factores complementarios:

(i) La letra pequeña de los contratos establece que quien toma la hipoteca garantiza el pago de la deuda no solo con la vivienda objeto del contrato sino con toda su renta y patrimonio presentes y futuros. Y esto no es algo que se pueda elegir: hay que aceptarlo si quieres el préstamo. O sea que uno no está hipotecando su casa, está hipotecando su vida.

(ii) Cuando se llega al desahucio de una familia por el impago de su hipoteca, la vivienda sale a subasta y si no se vende se le adjudica un valor del 50% del valor de tasación. De modo que muchas familias no solo pierden su casa y su empleo sino que, además, deben seguir pagando al banco, porque ahora solo les computa mitad de lo que el propio banco determinó como valor de la vivienda (aquí hay que añadir el efecto de los intereses de mora, un tema recurrente por el que los bancos han sido reconvenidos con anterioridad).

(iii) El problema es todavía más grave porque el esquema habitual de pago que estipulan los bancos es anticipar el pago de intereses durante los primeros años e ir amortizando progresivamente el capital conforme transcurre el tiempo. De modo que una familia que ha sido desahuciada a los cinco años de adquirir su vivienda tiene prácticamente pendiente toda la deuda hipotecaria.

Esta diferencia en el sistema de resolución de los impagos hipotecarios hace que mientras que en Estados Unidos la crisis inmobiliaria hace quebrar a los bancos, en España hace quebrar a las familias. Este estado de cosas está generando tantos problemas que ya se ha empezado a hablar seriamente de la posibilidad de introducir la dación en nuestra normativa, cambiando así el actual statu quo. En cuanto se ha planteado el tema han aparecido argumentos "económicos" contrarios a esta posibilidad. Entre ellos destacan: el efecto que tendría sobre la estabilidad del sistema financiero, su impacto sobre el precio de los contratos hipotecarios, la inutilidad de la medida y la injusta transmisión a la banca del riesgo del cliente. Veámoslos.

Los argumentos contra la dación

Uno: La estabilidad del sistema financiero. Es cierto que la introducción de un sistema de dación en nuestro ordenamiento jurídico, con efectos retroactivos, supondría en estos momentos un quebradero de cabeza adicional para los maltrechos balances de algunos bancos y cajas de ahorros. Pero conviene no confundir la estabilidad del sistema financiero con la estabilidad de los intermediarios financieros. Porque las familias y las empresas son parte esencial del sistema financiero como generadores primarios de créditos y destinatarios últimos de los mismos. O sea, que esas familias que pidieron créditos y ahora no pueden pagarlos también son sistema financiero, también forman parte del bien común a proteger.

Dos: el efecto precio. Se argumenta que la dación haría subir los costes de las hipotecas para enjugar un riesgo no incorporado hasta ahora en el precio. Las condiciones de los contratos hipotecarios se endurecerían para todos y no solo para quienes tienen dificultades, lo que llevaría aparejados un perjuicio notable e inmotivado para muchos clientes y una reducción de los créditos y de la consiguiente actividad económica. Esto es verdad, pero no es toda la verdad. Las condiciones de los créditos, como las de los seguros, no son uniformes y la banca puede ajustarlas con mucha precisión al perfil de sus clientes. De modo que no cabe pensar en endurecimiento general e indiscriminado de las condiciones hipotecarias para todos. En los mercados el precio es un transmisor de información y un elemento de disciplina; es razonable que clientes con más riesgo paguen precios más elevados por unidad de crédito, lo que debiera inducir a una reducción del volumen de contratación en ese segmento del mercado.

Tres: la retroactividad. Partiendo del presupuesto de que la norma no puede ser retroactiva se concluye que su introducción en modo alguno serviría para resolver los actuales problemas. Cierto es que la retroactividad de las normas hay que administrarla con mucha, mucha prudencia. Pero eso no quiere decir que no se pueda o no se deba aplicar en determinados contextos. Nos hemos habituado a ver cómo en las sanciones penales se aplica la norma más favorable para el reo, tanto si implica retroactividad como si no. En el contexto de familias desahuciadas mediante resolución judicial por no poder atender los pagos pendientes, la retroactividad en la aplicación de la dación adquiere todo su sentido (quizás una parte de los fondos que se están empleando para sanear la banca debiera aplicarse a la compensación de la aplicación retroactiva de la dación en estos casos).

Cuarto: la causa justa. La prensa ha recogido la opinión contraria a la dación de Joaquín Maudos, quien argumentaba que si la banca no se beneficia de los incrementos patrimoniales ¿por qué tendría que sufrir sus pérdidas? Es cierto que de la revalorización de los inmuebles se beneficia fundamentalmente el propietario y que con la dación las pérdidas se repartirían entre el propietario del inmueble y el banco. Pero no lo es menos que esta revalorización viene "descontada" por el banco a la hora de conceder el préstamo hipotecario, asumiendo una capacidad de endeudamiento de las familias que no se justifica en muchas ocasiones por su renta, beneficiándose así de un volumen de negocio artificialmente incrementado mediante el cobro de los correspondientes intereses y comisiones. Con el agravante de que esa política ha generado una gran presión sobre los precios al inflar desproporcionadamente la demanda.

Una propuesta

El meollo de este problema no está tanto en la existencia de la figura de la dación a la americana como en la forma de valorar los inmuebles en caso de desahucio, cuyo exponente extremo es fijar el 50 % del valor de tasación cuando no se vende en la subasta correspondiente. ¿Cuál es la lógica por la que no se respeta el valor inicial del inmueble hipotecado pero sí se mantiene inalterado el valor de la deuda hipotecaria? Si la capacidad de pago de las familias se ha reducido el valor de mercado de su deuda también lo habrá hecho ¿o no? Lo que parecería razonable, desde el punto de vista de la lógica económica, es que o bien se respetan los valores iniciales del activo y del préstamo o bien se ajustan ambos a las condiciones de mercado.

No suele haber soluciones sencillas a problemas complejos ni estas resultan fácilmente implementables cuando afectan a los intereses de los poderosos. Pero cabe pensar en algunas vías de solución que ayuden a racionalizar el actual reparto de cargas y riesgos. Yo propongo aquí una buscando que sea equilibrada (o sea que disgustará a todas las partes) y teniendo en mente los incentivos que una norma de este tipo puede generar.

Sin entrar en muchos detalles, mi propuesta es la de introducir un mecanismo de dación parcial y progresivo, con ciertos requisitos, y de carácter retroactivo. Es parcial porque no consiste simplemente en la entrega de la vivienda en cualquier momento o condición. Es progresivo porque se va acercando a la dación conforme pasa el tiempo. Sería de aplicación retroactiva para quienes hayan sido desahuciados como resultado de una sentencia judicial.

La idea sería fijar un valor mínimo de rescate de la vivienda como porcentaje del importe del préstamo obtenido (pongamos el 85% si el préstamo cubriera el 100% de su precio), que iría subiendo con el tiempo -en la medida que las cuotas de la hipoteca se fueran pagando- hasta llegar a un valor garantizado del 100% de la hipoteca restante a partir de un cierto año (digamos un tercio de la vida del préstamo).

Tomemos como ejemplo una hipoteca a 30 años por un valor de 300.000 euros, correspondiente al 100% del valor del inmueble.

Si una familia no ha podido pagar más que un año de hipoteca y en ese momento se desencadena un proceso judicial que determina el desahucio, la vivienda será valorada por el importe máximo entre el valor obtenido en la subasta y el 85% del valor del préstamo. En el peor de los casos, si nadie acude a la subasta, la banca obtiene un inmueble que tasó por 300.000 euros a un precio de 255.000. Y la familia incurriría en una pérdida del 15% del valor del inmueble, lo que supone un monto lo suficientemente importante como para no recurrir a este mecanismo alegremente.

Si el desahucio se produjera en el año décimo o posterior, la dación aplicaría y la familia podría cancelar su deuda entregando la vivienda. En tal caso la familia solo recurriría a la dación en condiciones extremas, dado que sufriría una pérdida muy cuantiosa en su patrimonio. Puesto que la banca suele exigir seguros de hogar para conceder el préstamo, no sería relevante el "riesgo moral" que se podría generar relativo al cuidado de la vivienda.

Si el desahucio se produjera en un año intermedio entre el primero y el décimo, se aplicaría una valoración mínima correspondiente a la proporción entre 85 y 100 del periodo transcurrido.

Seguro que hay muchas otras vías de abordar el tema y que faltan muchos detalles por perfilar para cerrar una auténtica propuesta. Pero yo quería insistir aquí en la necesidad de abordar este problema, señalar que el actual statu quo es injusto y necesita ser cambiado cuanto antes, y que hay formas razonables de hacerlo.

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(*) Antonio Villar es catedrático de Fundamentos del Análisis Económico (Universidad Pablo de Olavide) e investigador del Ivie. Campos de especialización: Equilibrio general y economía del bienestar

-Artículo original publicado en el blog De cigarras y hormigas