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VALENCIA. En este año 2014 van a cumplirse siete años de vacas flacas. Quizás más bien de vacas que han ido enflaqueciendo.

La verdad es que la comparación con el sueño bíblico de José no es válido. En el sueño de José aparecían siete años de abundancia que fueron aprovechados para crear reservas con las que no sólo atender las necesidades del pueblo de Egipto, sino también obtener unos beneficios vendiendo el trigo a los extranjeros que acudían a comprarlo.

En nuestro caso, los años de abundancia no han servido para ello. Realmente, quizás esos años de abundancia han originado nuestra escasez actual, y que la recuperación se vea lenta e insegura en cuanto a los pasos a dar.

En la época de abundancia las entidades crediticias procedieron a la concesión de préstamos con garantía de bienes inmuebles en condiciones muy apetecibles, así se dieron a largo plazo y con tipos de interés variables con un diferencial bastante bajo.

EXPERIENCIA

Las premisas con las que actuaban los bancos eran las siguientes: por un lado, la experiencia indicaba que los particulares procedían a la amortización y cancelación anticipada de sus préstamos hipotecarios, y, por otro, que se esperaba que los clientes mantuvieren e incluso incrementaren sus rentas.

Además, los propios bienes que servían de garantía incrementaban su valor, con facilidad de venta a precios crecientes, para lo que se incrementaba el crédito ya concedido, incluso para la adquisición de bienes y servicios cuya amortización material era muy inferior al plazo de vigencia del préstamo ampliado en cuantía.

Estas visiones tan optimistas se sustentaban en cierta experiencia. Pero ello se basaba en una experiencia no meditada. La experiencia sólo es útil cuando se obtienen las consecuencias correctas. La experiencia estimaba que la gente ahorraba en un ámbito de estabilidad laboral y familiar, pero a ello hay que hacer las siguientes consideraciones:

• Una conducta conducente al ahorro: las personas ahorraban más, e incluso no entraban en una operación crediticia hasta que no tenían un porcentaje del coste de la operación. Pero en nuestro periodo de vacas gordas se financiaba incluso más del 100% de la vivienda a adquirir. La propia entidad crediticia incitaba al gasto financiando baratamente para adquirir cualquier bien (y en especial con garantía hipotecaria).

• La estabilidad social: No sólo respecto de las empresas y sus trabajadores, sino de las mismas personas. Hoy es una realidad la existencia de matrimonios con divorcio tipo ronson y parejas de hecho, en las que la ruptura hace que se complique la situación, ya que quedan unidos por el préstamo hipotecario. Y aunque a alguno de los adquirentes se le adjudique el piso, el banco no quiere renunciar a sus deudores (y fiadores vinculados, padres de cada prestatario en muchas ocasiones).

Junto a estas consideraciones favorables a la asunción de riesgos por la banca, se desdeñaron otras, que no sólo eran coyunturales, sino también básicas y no contingentes:

• Se confundió la garantía hipotecaria con las posibilidades de pago por el cliente. La consideración de los bienes inmuebles como de superior categoría respecto de los muebles (acciones, depósitos, seguros...). No sólo hay que considerar el valor de la garantía, sino también su rapidez de liquidación y el valor neto obtenido. Una garantía bursátil se liquida con rapidez (es cierto que puede sufrir oscilaciones el precio, pero también es posible esperar a un momento más propicio para su liquidación o liquidarlo en forma paulatina). Frente a ello la garantía hipotecaria exige un proceso lento y lleno de limitaciones. Hoy día tras las medidas del Gobierno se han complicado más los trámites, haciéndola una garantía muy onerosa, incluso para establecer los condicionamientos previos contractuales en cuanto a la misma operación crediticia (es decir, que no sólo afecta al aspecto de la garantía en sí, sino también a la operación principal que es el préstamo o crédito). Era un error inicial en el despliegue de la campaña crediticia de gran estilo.

• Las bases de aplicación de los intereses, es decir, el principal del préstamo se había incrementado en tal forma que aún con intereses bajos el porcentaje que debía destinar el deudor de su renta para pago del préstamo era superior a la situación de otras épocas. Para adecuarse a la capacidad de pago, se alargaba el préstamo para que las cuotas fueran más asequibles. Con ello se perdía de vista el plazo óptimo para el deudor, ya que el cliente debería pagar una mayor cuantía de intereses. Incluso una de las formulaciones de las entidades crediticias permitía crear una amortización especial (en algunos casos del 20% del total principal del préstamo) para el momento final, lo que conllevaba una reducción de la cuota en la parte de su amortización y de la cuota total de pago en cada mensualidad. Pero ello hacía que se pagasen más intereses que en un sistema normal de amortización francés sin cuota especial de amortización final e incrementando el riesgo de la devolución del capital al posponer una parte a la fecha final.

• El tiempo: la visión a largo plazo no existía. Puede que incluso se pensase que "el que venga detrás que pague la trampa". El factor tiempo, de que alguna vez se ha dicho que es como un segundo dios, no se valoró adecuadamente, no se planteó estratégicamente. Es curioso esa situación cuando se ha hablado tanto de lo sostenible, de lo renovable, quizás con la misma fatal presunción que se tuvo respecto de los plazos. Es muy difícil prever qué pasará. Nuestra propia vida es muy limitada, incluso con fases que cada vez que pasa el tiempo se olvidan o deforman. El factor tiempo se estimaba compensado por la consideración (una presunción) de que serían amortizados anticipadamente los préstamos.

El factor tiempo nos convierte a las operaciones bancarias en un desastre financiero para el propio banco aunque se paguen religiosamente. Los préstamos que están siendo atendidos por sus deudores, lo son con intereses muy bajos, pues tienen diferenciales bajos, pero lo peor es que en cuanto que son pagados a su fecha hacen que su amortización se extienda durante muchos años, por lo que las devoluciones del capital se harán cuando muchos de los que intervinieron en la operación ya no estarán en activo (en especial los altos directivos que dieron directrices para esas operaciones). El capital devuelto que será mayoritariamente hacia el final del préstamo, será un capital devaluado. El euro prestado en el año 2005 y devuelto en el año 2025 o más tarde será un capital desvalorizado, es decir que la propia entidad bancaria se habrá descapitalizado a poca inflación que haya. A mayor inflación, el deudor mejorará su capacidad de pago, siempre y cuando esa situación no afecte a sus fuentes de ingreso (puede que suban los sueldos, pero también puede cerrar la empresa en la que trabaja).

Estimo que la banca perdió de vista los principios básicos en que debe actuar. La banca dispone de los depósitos bancarios de sus clientes en lo que se denomina un depósito irregular.

CONSIDERACIONES

Todo ello basado en las consideraciones de que los clientes no disponen del 100% de sus depósitos en forma masiva y que junto a las salidas de depósitos hay otras entradas (nuevos depósitos, ingresos externos, transferencia entere depósitos de la misma entidad).

Pero por medio del préstamo hipotecario, algunos sectores querían un cliente absolutamente incorporado a la dinámica del banco en forma totalizadora. No sólo su cuenta corriente, su préstamo, sino también otros elementos como sus planes de pensiones, sus tarjetas, sus seguros... Muchos de los puntos tocados planteaban el problema de hacerse sólo desde la perspectiva del beneficio del conjunto de las operaciones que mantenía el cliente con el banco, lo que suponía que el producto podía ser para el cliente, en el mejor de los casos una simple colocación de dinero sin utilidad real o que la viera él como tal. De hecho el cliente lo percibía así, si tenía que contratar otros productos y servicios con el banco, los veía como un peaje para poder formalizar la operación bancaria de préstamo.

Y por medio de dichas operaciones paralelas a la operación crediticia, el banco obtenía unos beneficios, bien por las comisiones, bien indirectamente bajo la forma de primas de seguros, con una producción masiva, además de contrataciones de productos bancarios que le permitían controlar la liquidez de sus clientes colocando a plazos o en forma poco disponible (un plan de pensiones), por lo que había una gran cantidad de fondos cautivos que estaban a expensas de su colocación en donde al banco más le interesare con independencia de lo que el cliente realmente hubiera deseado o le fuera más conveniente. Esto encerraba a su vez dos problemas:

• El cliente quedaba atado con una entidad bancaria por activa y pasiva. Con el riesgo que supone para el cliente.

• A su vez el banco quería coger el riesgo de sus cliente en forma masiva, vinculándose y no repartiendo riesgo en forma alguna. De hecho, el préstamo hipotecario no encaja como garantía compartida junto con el crédito del que es accesorio, a diferencia del préstamo simple que sí lo permite más fácilmente.

La banca había abandonado unos criterios de prudencia, poniendo en riesgo y a veces perdiendo los fondos de sus clientes cuando han sido colocados en inversiones dudosas en una carrera hacia delante para intentar dejar atrás el peso de unas hipoteca que agobiaban al propio acreedor. La banca debe repartir riesgos tanto en cuantía, personas y tiempo de mantenimiento.

Esas reglas han sido rotas en aras a unos beneficios basados en tener al cliente ligado a al entidad en todos sus aspectos. Es cierto que esa perspectiva desde un punto de vista de producción industrial parecía aconsejable, pero la materia que tocaba el banco era el ser humano. Y éste no se somete a un proceso industrial. Se quería su vida y su muerte, que le vendiera su alma. Y ello ha conllevado que las penas de sus clientes arrastrasen a la banca en sus desdichas.

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* Antonio Jorge Serra Mallol es notario de Alboraia