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VALENCIA. Borrón y cuenta nueva. El rotundo fracaso cosechado desde 2009 con las Sociedades de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi) ha animado al Gobierno de Mariano Rajoy a mejorar sus condiciones para impulsar el mercado del alquiler, facilitar una ordenación del patrimonio relacionado con este negocio y ofrecer un vehículo de inversión que sí funciona en otros países.

La iniciativa fracasó porque las ventajas fiscales eran pocas y los requisitos exigidos, como la cotización en bolsa bajo el control y la transparencia que exige la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Sin embargo, sus modificaciones han centrado el desayuno de trabajo organizado por Broseta y Armabex, en colaboración con Aguirre & Newman.

"La modificación de 2013 mejora sustancialmente la fiscalidad y limita la exigencia de cotización a entrar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB)", señala Carmen March, socia de Broseta especialista en el área Mercantil. Por otra parte, aunque la fiscalidad es cambiante, como reconoce Luis Trigo, director del área fiscal de Broseta Abogados, ofrece actualmente unas condiciones que pueden convenir a los inversores.

GRAVAMEN DEL 0% EN EL IMPUESTO DE SOCIEDADES

Con la nueva norma, la Socimi está sujeta al Impuesto de Sociedades (IS) a un tipo de gravamen del 0%. Si no se cumple con el requisito de permanencia en relación con un determinado inmueble o con la acción en una Socimi extranjera (REIT), las ganancias e ingresos correspondientes a dichos activos estarán sujetas a un tipo de gravamen del 30%.

Respecto a los dividendos, se aplicará un tipo de gravamen especial del 19% a las Socimi en relación con aquellos dividendos distribuidos a accionistas en la medida en que dichos dividendos estén exentos o sujetos al IS a un tipo por debajo del 10%, siempre cuando estos accionistas posean una participación en el capital social de la entidad igual o superior al 5%.

Por otra parte, para el accionista, los dividendos distribuidos a los socios redientes fiscales en España o con establecimiento permanente en el país estarán sujetos a un tipo del 21% al 27%, con una retención en origen del 21%. No estarán sometidos a retención los dividendos que se repartan a no residentes en España cuyo origen sea rentas gravadas al 0% en sede de la Socimi.

A su vez, los dividendos distribuidos a los socios no residentes en España que den lugar a la aplicación del gravamen especial del 19% estarán sometidos a las reglas generales de retención que resulte aplicables de acuerdo con la normativa interna española y o la aplicación de los convenios para evitar la doble imposición.

QUÉ MÁS HA CAMBIADO EN LAS NUEVAS SOCIMI

Los requisitos básicos para constituir ahora una Socimi pasan por aportar un capital mínimo de cinco millones de euros (y no 15 millones, como fijaba la normativa anterior), con un inmueble en cartera como mínimo. "La SOCIMI es una vulgar sociedad anónima, aunque con sus peculiaridades", apunta Antonio Fernández, presidente de Armabex, una firma de asesores registrados para el MAB.

La Socimi ha de estar compuesta al menos en un 80% por inmuebles o terrenos para la promoción de naturaleza urbana, dedicados al alquiler o participaciones en otras Socimi y en productos similares de otros países, los REIT.

Para los accionistas, es obligatorio el reparto de dividendos, que deben alcanzar al menos el 80% de los beneficios obtenidos por la renta de los alquileres y el 50% de los beneficios por la venta de sus activos y el 100% de los dividendos obtenidos de otras Socimi o REIT.

Respecto a los activos, además de estar destinados al alquiler, deben permanecer en la sociedad un mínimo de tres años, pueden estar tanto dentro como fuera de territorio español y no hay limitación de financiación ajena. Por último, estas sociedades pueden ser tanto públicas, abiertas a cualquier inversor; o privadas, restringidas a un grupo de personas, grupos familiares en la mayoría de los casos.

Sin embargo, se mantiene una exigencia de transparencia que puede frenar a algunos inversores. Al estar en el MAB, se debe dar cuenta de los hechos relevantes, los sueldos, los objetivos, la situación de cada arrendamiento y muchos detalles que no sólo se transmiten entre todos los interesados, sin oque se debe colgar en la página web de la sociedad para su difusión pública.

NEGOCIO EN LOS ALQUILERES

Mientras que la ley anterior pecaba de utópica, como advierte Luis Trigo, director del área fiscal de Broseta Abogados, la actual resulta "coyuntural" a la situación del mercado español. En ese sentido, no tiene una vocación de instrumento de inversión masivo (como sí lo tienen en otros países), sino que se orienta más a la inversión patrimonial.

Por otra parte, puede servir para estimular la inversión más allá de los inmuebles. "Los españoles somos muy 'ladrilleros', enfocados a la plusvalía y no tanto a la renta recurrente", advierte Susana Rodríguez, directora general de consultoría de Aguirre&Newman.

Sin embargo, los alquileres han pasado de ser un 8% del negocio en España a significar entre un 15% y un 17%. Los motivos pueden ser diversos, como la restricción en la concesión de hipotecas, pero también puede significar un cambio de tendencia, si se produce un cambio en el Ley de Arrendamientos Urbanos que dinamice el negocio.