23/02/2011 El volumen de inversión en toda España sigue estancado y apenas ascendió a los 100 millones de euros en 2010. En Valencia,  Ribarroja sigue estando entre las zonas logísticas más demandadas, según un informe de la consultora Jones Lang LaSalle

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MADRID (VP). Según el último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle, el mercado inmobiliario industrial y logístico en Valencia ha tenido una mejora en la contratación durante 2010. El volumen se ha triplicado aunque la mayoría de las operaciones han sido de traslado a sedes de mayor calidad, no de superficie nueva. Tanto los precios de venta como las rentas de alquiler no se han recuperado y continúan con su goteo a la baja, un descenso que dura ya desde 2007, pese a mostrar una leve mejoría el pasado año. 

De esta forma, el mercado inmobiliario industrial y logístico en Valencia continúa mostrando los mismos signos de escasa actividad que el resto del mercado en España. “Las empresas están buscando alternativas, sobre todo, a la hora de abaratar costes, externalizar servicios y reducir alquileres. La demanda en compra de naves industriales es muy escasa y puntual”, comentó Gustavo Rodríguez, director de la división de industrial y logística de Jones Lang LaSalle en España.

La escasez de la demanda de naves en todo el país, los problemas de financiación y el todavía elevado precio ha provocado que los promotores no hayan desarrollado nuevos proyectos de suelo industrial en 2010 y que se hayan producido pocas transacciones. En la Comunidad Valenciana existe una amplia oferta de suelo finalista a precios muy interesantes, contemplándose por parte de algunos propietarios privados y públicos la posibilidad de productos ‘Llave en Mano’ para el mercado logístico que podrían estar disponibles en tiempo récord y a precios muy competitivos.

El estudio añade que un hecho relevante en toda España está en que existe una falta de oferta de inmuebles de gran tamaño superiores a 20.000 m², por lo que las escasas demandas puntuales de estas superficies tienen muchas dificultades para encontrar el espacio deseado. Esto es así excepto en Valencia, que sí dispone de naves finalizadas de más de 20.000 m² en espera de encontrar inquilino o comprador.

Logística Valencia

Valencia ha registrado una notable mejoría respecto al pésimo año precedente al triplicarse el volumen de contratación (90.000 m²) con respecto a 2009, pero sigue estando muy lejos de los niveles de Madrid o Barcelona. La demanda se centra sobre todo en las zonas prime (especialmente Ribarroja) y busca activos de tamaño inferior a 10.000 m². Los proyectos periféricos que se han desarrollado en los últimos años siguen sufriendo elevadas tasas de disponibilidad.

Por otra parte, se han incorporado al mercado nuevas naves reformadas que amplían la oferta y cubren las necesidades de operadores logísticos que desean estar cerca del Puerto de Valencia. El estudio señala que la ciudad ofrece ahora un parque logístico totalmente renovado a unos precios muy competitivos, al posibilitar ahorro de costes de transporte y portuarios.

“Hemos notado una mejora de la actividad respecto al año precedente en Valencia. La política de ahorro de costes de las empresas ha provocado que aumente la externalización de servicios y que se soliciten nuevos espacios para ofertar servicios logísticos a los clientes. Si bien a efectos prácticos estos nuevos almacenes no disminuyen la disponibilidad, sino que se trata de meros traslados a mejor precio o de procesos de consolidación de espacio. Las compañías logísticas siguen ajustando el espacio a las necesidades reales y son muy conservadoras a la hora de contratar nuevo espacio en alquiler, puesto que no prevén crecimiento”, subraya Gustavo Rodríguez.

Logística en otras zonas de España

El estudio de Jones Lang LaSalle expone que se ha dado una bipolarización entre Madrid y Barcelona y el resto de las ciudades españolas, entre las que se encuentra Valencia; mientras que en las primeras la superficie media demandada de una nave es de 10.000 m², en el resto no pasan de los 3.000 m². La excepción ha sido Zaragoza, que ha protagonizado grandes operaciones llave en mano gracias a la disponibilidad de suelo a bajo precio. 

Según el informe, en Cataluña se ha producido en 2010 un ligero incremento de la disponibilidad de inmuebles industriales, así como un leve descenso de las rentas y un incremento en la flexibilidad de los contratos de alquiler para los inquilinos. En zonas muy concretas se ha reactivado la demanda debido a nuevos proyectos que han surgido en el sector de la ‎automoción o la alimentación, como es el caso de Martorell-Abrera.

El informe señala que en Madrid se ha producido una estabilización en las caídas de rentas que se han venido produciendo en los dos últimos años, sobre todo en las zonas prime (Coslada, San Fernando de Henares, Getafe, etc.). En las ubicaciones más secundarias y alejadas, los descensos han sido mucho más rápidos y se encuentran en unos niveles de mínimos. En cuanto a la demanda, 2010 se cerró con un volumen de contratación de 421.082 m², que supone un aumento del 18% respecto del mismo periodo del año anterior. Si hablamos de la oferta, existe una disponibilidad total de naves logísticas de 868.741 m² (el 14,12% del total) cuando hace un año era de 750.000 m².

En el País Vasco la zona con mayor demanda es la situada en los alrededores de Bilbao, mientras que la zona de Álava tiene una disponibilidad mucho mayor. La razón está en que muchas empresas organizan desde Zaragoza su logística y distribución a Navarra y La Rioja.

En Sevilla la demanda continúa siendo muy escasa y siempre para superficies menores de 10.000 m². La zona logística de Dos Hermanas presenta una alta desocupación y proyectos como el de Carmona se han estancado. La reorganización logística que preveía el Plan General de la ciudad ha quedado relegada a mejores momentos. En Málaga, por su parte, sigue existiendo una escasa oferta de naves industriales.

Mercado de inversión

El informe de Jones Lang LaSalle señala que el volumen de inversión en naves industriales y logísticas en 2010 ha sido de aproximadamente 100 millones de euros en España, ligeramente superior al del año 2009, que superó los 92 millones. El volumen de inversión en Madrid fue de 55 millones (cuando en 2009 fue de casi 40), mientras que en Barcelona ascendió a los 38 millones.

La mayoría de las operaciones en España han sido protagonizadas exclusivamente por inversores privados, familly offices nacionales y empresas, por volúmenes inferiores a los 10 millones de euros.

“La incertidumbre ha afectado muy negativamente. Los inversores están optando por volver al mercado a través de las inversiones en oficinas y retail. No obstante, 2011 presenta atisbos de reactivación del mercado por razones tan variadas como el descenso de los precios, la constitución de nuevos fondos paneuropeos que invertirán en nuestro país y habrá un repunte de las operaciones llave en mano”, finalizó Gustavo Rodríguez.