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Si bien en el pasado, cuando el precio de las viviendas aumentaba casi a diario, era relativamente habitual que los contratos de compraventa de vivienda fueran resueltos por el promotor al encontrar un comprador dispuesto a pagar un precio mayor, ahora que los precios de las viviendas sufren una tendencia a la baja, parece que son los compradores quienes intentan por todos los medios a su alcance desvincularse de la compra, en ocasiones, por voluntad propia (por los motivos que sean deciden que no quieren embarcarse en una hipoteca y seguir adelante), otras muchas, por falta de financiación (esta falta de financiación la sufren no sólo los compradores de viviendas sino prácticamente todas las empresas).
1.- Arras penitenciales
Hay que dejar claro que un principio de nuestro derecho obliga a la conservación de los contratos. No obstante, excepcionalmente y para determinados supuestos, nuestro ordenamiento permite desistir del contrato. Uno de estos mecanismos excepcionales son las llamadas arras penitenciales.
En este sentido, conviene destacar que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha diferenciado tres modalidades de arras: a) las arras confirmatorias que se conciben como una mera confirmación del contrato o, en otras palabras, como señal o entrega a cuenta del precio; b) las penales, que operan como cláusula penal o forma de fijar el montante de la penalización por incumplir el contrato y c) las arras penitenciales que instrumentan la facultad de desistir libremente del contrato sin otra consecuencia que la pérdida de lo entregado o su restitución duplicada.
El artículo 1.454 del Código Civil establece "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y de venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas". La jurisprudencia ha venido entendiendo que las arras penitenciales tienen carácter excepcional y exigen una interpretación restrictiva y que la norma establecida en el 1.454 del Código Civil es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes. Igualmente la jurisprudencia ha reiterado que las arras penitenciales precisan que conste de forma clara y evidente que fue la intención de las partes contemplar la facultad de desistir del contrato, debiéndose de entender en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio.
Es ilustrativa la sentencia del Tribunal Supremo núm. 489/2009, de 29 de junio que analizaba la siguiente cláusula de arras "En caso de que la parte compradora incumpliese el presente contrato, perderá la cantidad entregada, en caso de que el incumplimiento fuese por la parte vendedora, esta deberá devolver la cantidad entregada por duplicado". El vendedor que pretendía desistir del contrato entendió que se habían pactado arras penitenciales pero el Tribunal Supremo resolvió que la redacción de dicha cláusula podría dar lugar a equívocos y no era bastante para apreciar la voluntad clara, patente e inequívoca de conceder a los contratantes la facultad de desistir o desligar de la convención en la forma aludida y estimó que se trataba de arras puramente confirmatorias, condenando al vendedor a elevar a público el contrato de compraventa al cumplimiento de las obligaciones a su cargo derivadas del contrato.
Otras sentencias, como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo núm. 275/2009, de 29 de octubre han puesto de manifiesto que la utilización de las palabras "señal" o "arras" no implican que nos hallemos ante un pacto de arras penitenciales ya que no cabe entender que expresa la facultad de separarse de un contrato, pudiendo ser estimadas sin error como anticipo del precio. Incluso la Audiencia Provincial de Madrid ha entendido que en determinados casos, ni siquiera la mención del artículo 1.454 del Código Civil es suficiente para considerar que la entrega se produjo en concepto de arras penitenciales.
2.- Resolución por parte del comprador ante el incumplimiento del vendedor:
Necesidad de que el incumplimiento sea sustancial. Por otra parte, también es común en la actualidad que los compradores de viviendas se amparen en el incumplimiento de obligaciones de los vendedores para instar la resolución de los contratos de compraventa de vivienda alegando incumplimientos tales como el retraso en la entrega de la vivienda, desperfectos o defectos en el acabado de la vivienda o ausencia de las garantías que los vendedores deben prestar en relación con la devolución de las cantidades recibidas a cuenta del precio.
La doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo ha entendido tradicionalmente que la facultad resolutoria de los contratos requiere no solo la voluntad del infractor que impida el cumplimiento frustrando el fin del contrato, sino que la vulneración de lo pactado resulte grave y esencial, sin que baste alegar el incumplimiento de prestaciones meramente accesorias o complementarias.
En particular, en los contratos de compraventa la jurisprudencia más abundante considera que las obligaciones principales son el pago y la entrega de la cosa objeto del contrato. En los últimos tiempos, debido a la proliferación de demandas de resolución de contratos de compraventa basados en incumplimiento del promotor/vendedor, los jueces han ido interpretando caso por caso qué puede entenderse como incumplimiento de entidad suficiente para ejercitar la facultad resolutoria y cuáles son incumplimientos de obligaciones accesorias que no frustran la finalidad del contrato.
Un ejemplo es el caso que contempla la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2009, en el cual el particular/comprador solicitaba la resolución del contrato basándose en el incumplimiento del promotor de entrega, en el momento de otorgar la escritura de compraventa, de determinadas licencias de ocupación y de apertura de la vivienda y de anejos tales como plazas de garaje, cuando estaba obligada a ello contractualmente. Sin embargo, con posterioridad, la vendedora fue poco a poco subsanando sustancialmente todos los problemas jurídicos y relativos a las obras hasta el punto de haberlos resuelto antes de recurrir ante el Tribunal Supremo.
En su resolución, el Tribunal Supremo se basó en el principio de conservación del negocio jurídico que exige, con ciertos matices, "que el incumplimiento sea definitivo y no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado, por lo que no bastará el mero retraso". En consecuencia, se puso de manifiesto que las circunstancias que determinan los incumplimientos que se atribuyen a la vendedora no merecían la consideración de esenciales por no frustrar de modo definitivo las expectativas del comprador.
Sin embargo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante núm. 521/2009, de 5 de octubre entendió que "Aquí el comprador tiene derecho tanto a esperar la entrega de la vivienda adquirida, como a no perder lo que es el objeto principal de la obligación, las cantidades entregadas a cuenta para el caso de incumplimiento de la contraparte," y resolvió que procedía la resolución contractual por la falta de las garantías que conforme a la Ley 57/68, de 27 de julio, sobre cantidades a cuenta en la construcción y compraventa de viviendas y la L.O.E. debía de otorgar el vendedor, "por lo tanto, la frustración de esa expectativa legítima (...), consideramos que supone causa suficiente para legitimar la resolución contractual".
En conclusión, hay que cuidar la redacción de las cláusulas de contratos de compraventa de viviendas cuando se trate de pactar arras penitenciales siendo recomendable establecer expresamente que se permite a las partes desistir del contrato. Por otra parte, respecto a la resolución de contratos de compraventa, debe tenerse en cuenta que no cualquier incumplimiento del vendedor/promotor permitirá la resolución del contrato por el comprador sino que, atendiendo a las circunstancias de cada caso, los jueces valorarán si el incumplimiento en cuestión tiene la suficiente entidad como para estimar la petición de resolución del contrato.
(Rocío Fuentes Candau y María Vinuesa Melchor pertenecen al despacho Gómez-Acebo & Pombo Abogados, S.L.P)
He firmado unos documentos que solo dice contrato de arras.En la clausula de entrega de las arras,se dice que este contrato se regira por lo estipulado en el codigo civil y demas de aplicacion y particularmente por los siguientes. PACTOS.lA PARTE COMPRADORA REALIZA EN ESTE ACTO LA ENTREGA DE UN CHEQUE DE EUROS..........,EN CONCEPTO DE ARRAS DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO EN EL ARTICULO 1.454 DEL CODIGO CIVIL.POR LA COMPRAVENTA CONVENIDA A SUFAVOR DE LAS FINCAS DESCRITAS EN EL EXPOSITIVO DE ESTE DOCUMENTO. NO EXISTEN MAS CLAUSULAS QUE SE REFIERAN AL TEMA DE LAS ARRAS. PREGUNTO. SI EL COMPRADOR SE ARREPIENTE Y NO COMPRA LA VIVIENDA,ESTE PIERDE LAS ARRAS. gRACIAS.
ME INTERESE POR UN PISO Y DI LA PAGA Y SEÑAL .,LOS FINANCIEROS QUE TRABAJAN CON ESTA INMOBILIARIA HICIERO QUE FIRME UN PRESTAMO HIPOTECARIO CON ELLOS DICIENDOME QUE ME DABAN LAS MEJORES FACILIDADES Y YO .EN MI MOMENTO DE ESTUPIDES FIRME ...COMO RESINDO DEL CONTRATO CON ELLOS AHORA???
que es la accion por rescision ultradivinum?
A mi me dieron la razón en 1ª instancia al no poder comprar un piso por no concederme la hipoteca, ya que desde que se firmó el contrato de compraventa y la escritura pasó un año y no me concedía la hipoteca ningún banco. Pero el constructor reccurrió a la Audiencia Provincial y le han dado la razón a él y me obligan a comprar. Ahora mi abogado me dice que ya no interesa seguir recurriendo pero siguen sin darme la hipoteca. ¿que puedo hacer?
Saturnino, en el caso que planteas, si realmente se ha falseado el certificado final de obra de la vivienda, cabria querella contra el vendedor por: falsedad en documento privado y estafa. No obstante, previamente presenta recurso de casación y después inicia la via penal, que paralizará la via civil, así agotarás todas las vías.
Yo he intentado resolver un contrato de compra-venta por incumplimiento de plazo, habiendo falsedad documental en el certificado final de obra, etc. y me han crujido en 1ª Instancia y en la Audiencia Provincial de Guadalajara. Os pido si alguien lee mi mensaje que si puede me facilite sentencias que hayan sido favorables a la resolución de contratos por incumplimiento de plazo por parte del promotor. Es muy urgente puesto que todavia estoy a tiempo de acudir al Supremo. Muchas gracias
¿Es suficiente motivo que la vivenda entregada no cumpla con el P.G.O.U. en cuanto a altura libre de vivenda se refiere? No puede subsanarse ya que los elementos estructurales difícilmente se van a mover(tres vigas colgadas en salón y dos habitaciones)
Añadir , que últimamente existen sentencias favorables al sesestimiento por parte del comprador al considerar la fecha de entrega del inmueble como clausula esencial del contrato. saludos
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