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VALENCIA. Los bancos no siempre son dueños de las deudas que reclama en los juzgados a los propietarios que no pueden hacer frente a sus compromisos con la entidad y por tanto no pueden desahuciarlos. Así de contundente es Josep Manuel Novoa, presidente de la recién creada Asociación de Hipotecados Activos (AHA). No es una teoría propia, sino una afirmación basada en una respuesta del Banco de España. La clave de este proceso está en la titulación de las hipotecas: si se ha vendido el crédito hipotecario a un fondo, la entidad bancaria ya no puede reclamar la garantía del préstamo, pues ha perdido la condición de acreedor.

El documento al que remite está firmado por Fernando Tejada, director del Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España. En respuesta a la consulta enviada por un ciudadano el pasado 4 de marzo, la institución explica: "La titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración".

Novoa explica que el proceso de lanzamiento está tasado, pero que no incluye que el banco tenga que demostrar que es dueño del crédito hipotecario cuya garantía reclama. "Lo que hay que hacer es obligarle a demostrarlo", apunta, "y cuestionar así que pueda ejecutar el desahucio".

De momento, la asociación ya ha utilizado este argumento en 10 casos para evitar desahucios, y hay otros 65 en proceso de llegar a los juzgados. De esa decena de casos, en siete se ha conseguido evitar el desahucio y el magistrado ha solicitado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores que acredite si el crédito hipotecario había sido titulizado. En tres casos, la respuesta ha sido negativa, lo que se ha traducido -de momento- en una denuncia en la fiscalía contra el juez.

Según datos de la CMNV, desde 2004, se han creado en España un total de 236 fondos de este tipo (sumando los de titulación hipotecaria, los de células hipotecarias...) aunque es imposible saber a cuántas hipotecas afectan. Tampoco hay datos sobre el número de lanzamientos, pero se calcula que desde 2008 la cifra podría rondar los 600.000 según datos de Amnistía Internacional.

UN CASO EN SEVILLA

El problema, señala Novoa, "es que al titulizar las hipotecas, se sacan del balance del banco y no es necesario que estén cubiertas por el capital social de la entidad [el 8% del total, según establece el Acuerdo de Basilea III]. Por otra parte, e igualmente interesante, es que esto también significa que no forma parte de los activos del banco, lo que les dejaría en muy mala situación, ya que afecta a su solvencia". "Pero", añade, "no les interesa que se sepa, así que niegan la mayor y dicen que no existe la titulación".

En uno de los juicios ya se ha planteado la cuestión. Un ciudadano suscribió una hipoteca con el Banco Pastor en Sevilla y presentó un documento que el banco había inscrito en la CNMV y que demostraba que había sido titulizada. Sin embargo, la entidad presentó al juez un documento que lo desmentía y este lo aceptó. Este magistrado es el que ha sido denunciado ante la Fiscalía.

Por si acaso, Novoa aclara: "No se trata de que la gente deje de pagar su hipoteca, ya que las deudas están para pagarlas. Esto lo que permite es paralizar un proceso de desahucio y que la persona afectada esté en mejores condiciones para poder negociar con el banco".

Lo que ocurre, apunta el presidente de la AHA, es que a los bancos "no les interesa que esto se sepa, así que para evitar que esta situación reciba publicidad es cuando se sientan a negociar y se puede parar el lanzamiento". Según explica, desafiar a las instituciones bancarias a través de la entidad cuesta 550 euros.

"Para que el banco pudiera llevar a cabo el trámite, debería presentarse en el juzgado con poderes otorgados por la Sociedad Gestora del fondo, con lo que tendría que reconocer que el crédito hipotecario ha sido titulizado y, por lo tanto, ya no forma parte de sus activos. Pero no estamos hablando de una hipoteca, sino de miles, ya que una emisión puede incluir fácilmente 30.000. Esa es la verdadera dimensión del problema", apunta Novoa. Añade que probablemente el 99,9% de las hipotecas suscritas en España han sido titulizadas.

LAS INSTITUCIONES FINACIERAS DISCREPAN

Desde el Banco de España ni siquiera quieren confirmar o desmentir que la carta sea cierta y se escudan tras un presunto derecho a la intimidad de la persona que remitió la pregunta. Esa es la respuesta que recibió ValenciaPlaza.com al preguntarles por el contenido. Recuerdan además que estas comunicaciones solo tienen carácter informativo.

Lo único que añadieron es que se trata únicamente de una respuesta individualizada a la única carta que han recibido interesándose por la cuestión y que "la entidad que emite el crédito hipotecario, aunque lo titulice, es la gestora de la hipoteca". En otras palabras, sí puede reclamar la garantía (la casa del que pidió el crédito). En realidad, la entidad no ha recibido una consulta sino al menos seis.

La repuesta coincide a grandes rasgos con la ofrecida por la Asociación Hipotecaria Española, de la que forman parte la mayor parte de bancos, cooperativas de crédito y establecimientos financieros de este país y que suponen el 75% del mercado hipotecario español.

Desde esta asociación apuntan que "la titulización es, desde el punto de vista jurídico, una cesión de crédito y no afecta ni a la posición del deudor ni del acreedor". También añaden que el banco con el que suscribió el crédito hipotecario "actúa como administrador del fondo y por lo tanto es el representante, así que sí puede solicitar el lanzamiento". Novoa discrepa y apunta que la entidad solo tendría poderes para solicitar el lanzamient, pero no para quedarse con el bien que garantiza el crédito.

Ninguno de los expertos consultados -cinco de distintos ámbitos- se ha atrevido a pronunciarse sobre si la teoría de Novoa es correcta pero, es llamativo, nadie a dicho que no lo sea. Lo que sí hay consenso es que el tema de las titulizaciones es muy complejo, el marco legal no está nada claro y hay algunas lagunas importantes. Uno de los consultados, pero prefierió mantener el anonimato fue claro: "no sé si tiene razón, eso lo dirá un juez, pero de lo que no me cabe la menor duda es de que, cuando pase el tema de las preferentes, se va a hablar mucho de titulización. Es una bomba a punto de estallar". 

LA VERDADERA DIMENSIÓN DEL PROBLEMA

Para valorar el alcance de las palabras del Banco de España hay que entender el proceso. Los bancos agrupan sus créditos hipotecarios en un fondo y emiten bonos para obtener liquidez. En el proceso se crea una Sociedad Gestora (que coloca los bonos en el mercado) y un Fondo de Titulación (al que se transfiere el dinero), que finalmente lo devuelve al banco.

La operación se registra en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), tanto el folleto el que se exponen las condiciones (el valor total de la emisión, número de participaciones...) como los créditos hipotecarios implicados. Por supuesto, no hay nada mínimamente ilegal en este. En folleto el banco emisor deja claro que el tenente de los bonos es quien asume los riesgos.

Sin embargo, hay truco. Al titulizar los créditos hipotecarios estos desaparecen del balance contable del banco y, por lo tanto, la entidad esquiva lo que establece el Tratado de Basilea III que les obliga a cubrir -como mínimo- con un 8% de los activos en riesgo.

Al final del proceso, la hipoteca se ha convertido en una participación hipotecaria. La Sociedad Gestora coloca los bonos entre los inversores, estos los ingresos se transfieren al Fondo de Titulación y de ahí al banco. Este Fondo, según Novoa, "es un entre abstracto que no tiene ni personalidad jurídica ni dirección postal, solo existe en el folleto en el que explica las características del producto financiero".