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VALENCIA. La consultora internacional CBRE Real Estate confirma en un estudio sobre las perspectivas inmobiliarias 2015 en España que la zona centro de Valencia ha pasado a convertirse en objetivo prioritario para las grandes marcas (sobre todo textiles, pero también de calzado, etc). Aunque añade que tienen serias dificultades para encontrar locales adecuados a sus exigentes necesidades.
Marta de Miguel es la responsable de 'Retail' (venta al detalle, firmas especializadas en la venta masiva) y ha cerrado diversas operaciones en 2014 para dicho segmento de mercado inmobiliario. Explica que los inversores son 'family office' (firmas que gestionan patrimonios e inversiones) y que buscan grandes locales comerciales en el centro, en la zona 'prime' (exclusiva, prioritaria). "Se paga más por ubicación y visibilidad. Se prefiere un bajo y se penaliza un local con fachada estrecha y dos alturas", explica la directiva.
LOS SEIS EJES COMERCIALES
El informe de CBRE desgrana los principales ejes comerciales en Valencia y el coste que supone a las firmas alquilar un local en según qué calle.
El primer lugar del podio sigue acaparándolo la Calle Colón, la conocida como "Milla de Oro" o eje principal de la ciudad. Según la consultora las tiendas allí ubicadas responden a un perfil de "compra impulsiva", con un consumidor medio de ticket medio-bajo. Y la superficie media de los establecimientos va de 200 a 400 metros cuadrados; con una renta promedio que han de pagar mensualmente que va desde los 80 euros el metro cuadrado a los 130 euros.
En segunda posición está la calle D. Juan de Austria, y en los últimos años vienen instalándose marcas de productos destinados a un público joven. Allí encontramos locales con una superficie media de entre 100 y 300 metros cuadrados por los que se paga un alquiler de entre 70 y 130 euros el metro cuadrado mensualmente.
En tercer lugar encontramos la calle Jorge Juan, con marcas de ticket medio alto destinadas a unos clientes exclusivos y con elevado poder adquisitivo. En esta área la superficie media de los locales es de entre 100 y 200 metros cuadrados, y la renta promedio es de entre 50 y 70 euros el metro cuadrado al mes.
Una zona que ha venido a menos en los últimos tiempos y que apuntaba alto es la calle del Poeta Querol y el Marqués de Dos Aguas. Los locales son grandes, 200 m2 de media, pero su coste ha bajado a entre 30 y 50 euros el metro cuadrado.
Y los dos restantes ejes significativos a nivel comercial en la ciudad son el Paseo Ruzafa-calle Xàtiva; 200 m2 y una renta promedio de entre 70 y 100 euros el m2. Y la calle San Vicente, que aunque dispone de tiendas relativamente pequeñas, con unos 100 m2 de media, es verdad que la renta promedio es más elevada que en otras zonas ya que oscilan entre los 100 y 120 euros el m2.
ROTACIÓN Y REPOSICIONAMIENTO
En el estudio CBRE confirma la elevada rotación de locales y marcas y el reposicionamiento que se ha registrado en los últimos años. Así, gran parte de los operadores con contratos firmados durante 2008-2010 cerraron o reubicaron sus tiendas y "aprovecharon para ampliar superficie y mejorar su ubicación", manifiesta Marta de Miguel.
Un hecho que se tradujo en numerosas operaciones de arrendamiento en 2012 (con hasta 25 operaciones en zona 'prime'); el 2013 fue un año clave para la reubicación en locales estratégicos de las principales enseñas textiles; y el 2014 aunque sin disponibilidad de locales han aumentado las exigencias de los operadores.
Y respecto al mercado de inversión, en este tipo de inmuebles no se ha observado un nivel elevado de operaciones, aunque el nivel de rentabilidad exigido en la adquisición de los mejores locales en 'prime' ronda el 5% o el 5,25%, es decir, medio punto por encima de Madrid y Barcelona.
Además, hay serias expectativas de operadores internacionales por instalarse. Las grandes marcas "en la crisis se centraron en abrir nuevas tiendas en Barcelona y Madrid y ni se planteaban venir a Valencia", apunta de Miguel. Sin embargo, ahora "hay operadores nuevos y hay optimismo. Todos prevén que el consume mejore en 2015 y todos quieren posicionarse en Valencia. Vemos oprtunidades, pero muy contadas, porque los propietarios no quieren vender. Les cuesta desprenderse de sus inmuebles", concluye Marta de Miguel.
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