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VALENCIA. El sector inmobiliario camina poco a poco hacia la estabilización de los precios, ha repuntado la venta de viviendas con la Comunitat Valenciana a la cabeza pero es necesario replantearse el modelo actual. Estas son algunas de las conclusiones de la jornada 'Retos y oportunidades del mercado inmobiliario actual', organizada por Valencia Plaza este martes en la Fundación Bancaja y patrocinado por Broseta y Solvia, la inmobiliaria de Banco Sabadell.

Al acto asistieron alrededor de 300 profesionales del sector entre los que se incluían la exdirectora general de RTVV Rosa Vidal o el exdirector de KPMG en Valencia Juan Latorre. El presidente de Ediciones Plaza, Enrique Lucas, fue el encargado de abrir esta jornada en la que el CEO de la Sareb, Jaime Echegoyen, fue el conferenciante invitado. 

La consellera de Infraestructuras, Isabel Bonig fue la encargada de inaugurar la jornada y equiparó la importancia de las transacciones inmobiliarias de la Comunitat Valenciana a las exportaciones de Ford o al volumen de ingresos de las exportaciones. De hecho, destacó que en los últimos cuatro años la región ha ingresado más de 4.000 millones de euros en ventas de viviendas e insistió en la remontada de un sector que "no se puede demonizar porque es un motor económico de primera magnitud.

El presidente de Broseta, Manuel Broseta, recordó que el Ministro de Economía anunció que ya se ha realizado la mayor parte del ajuste en el sector de la construcción y de la vivienda y que además volverá a tener una aportación positiva al PIB en 2015 tras la estabilización de precios en 2014. Destacó que se están identificando las señales positivas y se vislumbra un optimismo moderado en el sector aunque recordó que no se trata de una demanda finalista sino de inversores que buscan buenos precios que les garanticen un rentabilidad.

"Desde el punto de vista de Solvia hay motivos para se optimista, pero en genérico", apuntaba Augusto Monte, director de la Red Territorial de Solvia, en la mesa redonda 'La situación del mercado inmobiliario en la Comunitat Valenciana', moderada por Enrique Lucas, presidente de Ediciones Plaza, y en la que también participaban Carmen March, socia del área Mercantil e Inmobiliario de Broseta, y Agnès Noguera, consejera delegada de Libertas 7.

Para Monte, no es lo mismo hablar de suelo en gestión que de vivienda terminada en el centro de Valencia ya que el optimismo en la segunda opción es cierto pero la primera es un brindis al sol. Reconocía que hay un cambio importante y es que el porcentaje de individuos que creen que la vivienda bajará de precio ha pasado de ser más de un 50% en 2012 a menos de un 20% en la actualidad. "La gente ya piensa en una cierta estabilidad en los precios", destacaba.

Un problema en el que han coincido los tres profesionales es que, aunque el stock de viviendas y suelos es el que es, no se puede generalizar ya que la zona repercute mucho en la venta del inmueble y existen ubicaciones donde nunca debería haberse construido. "En determinados núcleos de población no solo agotamos el stock sino que hay necesidad, de hecho tenemos 10 promociones en las que hemos subido el precio", apuntaba Monte.

Para Noguera, el mercado inmobiliario es muy local y también depende mucho de lo que hagan los particulares. "¿El stock cuál es? Si hay particulares vendiendo sus pisos a precios inadecuados no es un mercado y a otros qu están a precios muy baratos y tampoco se compran", destacaba.  De hecho, apuntó a que las calidades no suelen tener problemas sino que suele ser un tema ubicación y disposición. "Tenemos que ir a cada localidad concreta". El director de la Red Territorial de Solvia insistió en que los actores del sector inmobiliario ahora tienen una tremenda responsabilidad del hacer las cosas bien. "Tenemos cerca los ejemplos de los mal que lo hemos hecho".

EL MERCADO EXTRANJERO SE RECUPERA "A PASOS AGIGANTADOS"

Del total de la inversión extranjera en España, el sector inmobiliario ha concentrado un tercio con 6.632 millones de euros en 2013. De esta cantidad, 1.771 millones han sido en la Comunitat Valenciana siendo la primera autonomía en ingresos por este concepto.

De hecho, la tendencia es al alza si se tiene en cuenta que en el primer semestre de 2014,  se han registrado en toda la región por valor de 1.041 millones, un 32% más que el año pasado en los mismos meses. Las ciudades de Valencia y Alicante, así como los municipios de Torrevieja y Orihuela se encuentran entre las 10 primeras ciudades españoles elegidas por los extranjeros para comprar inmuebles. 

"Parece que los extranjeros son la tabla de salvación", apuntaba Carmen March. Monte destacaba que en Solvia se encuentran muy proactivos  en el mercado internacional, que tienen comercializadores en origen y que su cartera puede verse en cualquier parte del mundo a través de su web. Destacó que hay una cierta tendencia en la Comunitat  Valenciana que muestra un repunte importante del mercado inglés que se había perdido y que ahora se ha recuperado por la vuelta a precios asequibles y fomentada por la calidad de la vivienda y de vida en España.

La consejera delegada de Libertas 7 destacó que las transacciones con compradores extranjeros en el primer trimestre de 2014 fue de un 20% con ingleses, un 20% con franceses y belgas, además de empezar a subir el comprador nórdico. "Es una tabla de salvación entre comillas porque solo buscan residencia en zonas como Costa Blanca y Castellón", apuntaba. De hecho, Monte advirtió de que esta vuelta no suponga hacer las cosas donde no toca.

EL NUEVO MODELO PASA POR FOMENTAR EL ALQUILER

Para March, la subida del IVA al 21% obedece a la voluntad de desincentivar la compraventa de vivienda especulativa, una medida que va acompañada por una serie de medidas que fomentan el mercado del alquiler. "Con motivo de la crisis económica el mercado del alquiler no ha parado de crecer, pero no está creciendo solo por la crisis sino que se está dando un cambio de mentalidad", apuntaba. "Esto va a derivar en un profesionalización de mercado del alquiler". 

Destacaba la bajada del plazo de la duración de los arrendamientos y recordaba que las decisiones en materia de arrendamientos tiene mucha relación con facilitar la movilidad en el mercado laboral. La propiedad no da juego muchas veces a trabajo en otras áreas porque estás atado a tu propiedad, a una hipoteca". "Nuestra cartera de promoción como producto terminado la tenemos en arrendamiento igual que en venta", apuntaba Monte.

También destacó el juego que dan las socimis, que permiten invertir en arrendamiento y que ya cotizan en bolsa y en el MAB. Monte destacó que se trata de un producto atractivo y que permitirá reactivar la inversión inmobiliaria. Noguera destacó lo importante que es que la confianza retorne al sector. "Nosotros podemos ayudar a configurar el mejor porfolio para que las socimis tengan una rentabilidad alta", destacaba y reconocía que en Libertas 7 han invertido bastante con este vehículo y resaltó la posibilidad de que las familias vuelvan a invertir en inmobiliario sin tener que comprar una vivienda. 

"La financiación del promotor no solo dependerá de la banca y fomentará el arrendamiento pero si volvemos a la tradición española de la propiedad esto no tendría sentido". "Es importante que las empresas inmobiliarias ganen tamaño y tengan un pata en arrendamiento", apuntaba Noguera. "Esto protege en los momentos en los que la parte de promoción sufre más y merece la pena tener una diversificación en arrendamiento, pero por pura supervivencia".

LAS ENTIDADES DAN CRÉDITO A QUIENES OFRECEN SOLVENCIA

"Las entidades financieras sólo dan crédito a los que les ofrezcan solvencia", apuntaba March. Monte recordaba que el problema fundamental de la exposición inmobiliaria es el suelo en gestión y que en Solvia están poniendo en valor activos para convertirlo en solar si ven que tiene potencial.  A esto, Noguera añadía que en Libertas 7 han hecho trabajos para entidades financieras que querían invertir en suelo y les han desaconsejado hacerlo en el caso de que el suelo fuera malo y no tuviera remedio.

"La cuestión es hacer una buena due dillingence y saber si esa promoción tiene viabilidad o no la tiene", destacaba. Eso sí, Monte destacaba que volver a financiar la obra al 100% sería volver a caer en errores del pasado. "Veo una financiación mucho más responsable, basada en una aportación importante de capital con la aportación de suelo, de parte de la obra y un producto inmobiliario que tenga una viabilidad en el mercado".

NECESIDAD DE INNOVAR EN EL MERCADO INMOBILIARIO

"Nuestra obligación es pensar como querrá vivir la gente. Si les preocupará la sostenibilidad o las viviendas tuteladas para mayores", destacaba Noguera. "Nuestra función es reinventar el modelo".  Por este motivo, destacaba que es necesario que reflexione la administración para repensar los códigos técnicos para poder dar un producto asequible pero ajustándose el cinturón, además de la agilización de los plazos para, por ejemplo, las licencias.

"La legislación es muy inflexible y cualquier unidad tiene que tener unos parámetros, pero yo voy por ahí y son pisos muchos más creativos e imaginativos". De hecho, Noguera hizo hincapié en la rehabilitación.  "Hay edificios con más años en estados lamentables que a los promotores nos hace pensar que el esfuerzo debe ir a rehabilitar inmuebles en vez de seguir expandiendo las ciudades", destacaba. Sin embargo se tratan de operaciones con más riesgo y es más barato promover la vivienda de obra nueva.

En cuanto a la política de desahucios, March destaca que las entidades financieras ya tienen asumido el código de buenas prácticas y tienen normas para beneficiar a personas que están en riesgo de exclusión. Por su parte, Noguera destacaba que las ejecuciones no solo tienen un coste social incalculable sino también económico para la banca, ya que tiene que tener la vivienda o pagar el IBI. Esto le llevaba a cuestionarse si es más lógico ejecutar el desahucio o dar una carencia. "No vas a venderla de todas formas", destacaba. 

Por otro lado, insistió es que es interesante plantear a la administración si aún sigue siendo coherente la compra venta de vivienda de protección oficial y si no sería más lógico fomentar el alquiler social. "Hay mucha vivienda de este tipo que ya no se sabe qué se puede hacer con ella y la administración debería reflexionar", apuntaba noguera.

El director financiero de Solvia, Javier García del Río, fue el encargo de cerrar la jornada y destacó la etapa de cambios que vive el sector inmobiliario. "Lo bonito de este sector para el nuevo ciclo es que hay que dejar al lado lo de que está todo inventado", destacaba. Además, destacó algunas de las claves para el futuro como mejorar las capacidades de análisis, conocer mejor al cliente, cambiar el modelo de relación con él, tener un mayor eficiencia en el proceso productivo y la necesidad de ser eficaces.