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VALENCIA. El ministro de Economía manifestaba recientemente que en España ya se ha producido la mayor parte del ajuste en el sector de la construcción y la vivienda, asegurando que, superada la profunda crisis que ha afectado al mercado inmobiliario, el sector volverá a tener una aportación positiva al PIB en 2015.

Ciertamente, los datos conocidos en las últimas semanas revelan un crecimiento de las ventas de viviendas (el INE señalaba un crecimiento interanual del 5'4% en mayo); una estabilización en los precios con caídas marginales en 2014, y un aumento de la actividad de la construcción (Eurostat indica un incremento del 4'8% en abril, el segundo mayor de la UE).

En base a ello, los expertos identifican señales positivas y se atreven a vislumbrar la luz al final del túnel refiriéndose a "un avance hacia la estabilización del sector" que, en cualquier caso, debe ser analizado con prudencia dada la inestabilidad laboral y el exceso de oferta. En este mismo sentido, el análisis cauteloso resulta obligado por cuanto, por el momento, el cambio de rumbo no proviene de una demanda finalista, elemento clave para poder hablar de verdadera recuperación.

Por el contrario, el impulso inmobiliario tiene carácter especulativo en la medida en que, principalmente, viene de la mano de inversores. En efecto, los fondos de inversión inmobiliaria nacionales y extranjeros, y los particulares con liquidez protagonizan las principales operaciones de adquisición de activos inmobiliarios y el incipiente mercado de adquisición de carteras de créditos impagados, un negocio en alza que, según los expertos, puede ofrecer a los compradores alta rentabilidad.

Asimismo, la Sareb está jugando un papel muy relevante en la dinamización del sector. Como es sabido, la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria fue creada en el marco del proceso de reestructuración y saneamiento del sistema financiero español para absorber los activos problemáticos causantes del deterioro de solvencia y patrimonial de las entidades de crédito que recibieron ayuda financiera pública, encargándose de la gestión y comercialización de los activos transferidos.

Sin perjuicio de las ventas directas de activos singulares por la propia Sareb, la entidad realiza la actividad comercializadora de su "canal minorista" a través de entidades inmobiliarias especializadas anteriormente vinculadas a los bancos cedentes. A título de ejemplo, entre los instrumentos que Sareb utiliza en la actualidad para dinamizar las ventas, cabe destacar los planes de dinamización de ventas (PDVs).

Se trata de acuerdos de colaboración entre Sareb, la entidad cedente de un determinado préstamo hipotecario y el promotor-deudor, suscritos con la finalidad de facilitar la comercialización de los activos inmobiliarios de forma que el deudor obtenga liquidez para hacer frente a sus obligaciones financieras de pago. En concreto, el promotor se compromete a revisar los precios de venta de los inmuebles de la promoción financiada incluyendo un precio mínimo de venta por unidad inmobiliaria.

El banco cedente y el propio promotor se comprometen a realizar los máximos esfuerzos para la venta de los inmuebles gravados en favor de Sareb y esta última se compromete a cancelar las hipotecas que graven los inmuebles en garantía del préstamo cedido a Sareb en caso de recibir del promotor un importe mínimo.

En este caso, no se trata de una quita, es decir, el promotor seguirá adeudando y será responsable del pago de todos los importes pendientes de pago tras la cancelación de la hipoteca, pero se facilita la transmisión del bien libre de cargas incluso si se realiza por un precio inferior al importe de la deuda que dicho inmueble garantiza, de forma que se permite al promotor obtener liquidez y continuar con su actividad inmobiliaria.

Otro instrumento de comercialización de activos dirigido a inversores profesionales y creado como un vehículo específico para posibilitar la enajenación de activos por parte de Sareb son los Fondos de Activos Bancarios (FAB). Los FABs son un nuevo vehículo de inversión, con importantes ventajas fiscales para los inversores, integrado por conjuntos de activos y pasivos transferidos por Sareb y que, una vez transferidos al FAB, son gestionados por la sociedad de gestión de fondos de titulización de activos que ostente la representación legal del FAB.

En la actualidad, constan inscritos en la CNMV cuatro FABs participados por Sareb e inversores institucionales y a los que se han transmitido más de 4.000 activos. Por último, una breve referencia a la nueva regulación que mejora el régimen jurídico y fiscal de las SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) y que también responde a la necesidad de reactivar el mercado inmobiliario, posibilitando en este caso un vehículo jurídico apropiado para inversores sofisticados y con volúmenes importantes de inversión en el mercado del alquiler.

En efecto, las modificaciones introducidas en 2012 y 2013 en el régimen jurídico de las SOCIMI configuran un marco jurídico para la inversión con garantía de liquidez en el sector de inmuebles en alquiler. En este sentido, la actual regulación de las Socimi ofrece un régimen fiscal beneficioso (tributan al 0%), centrando sus obligaciones en la inversión de al menos el 80% de sus activos en inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento; el mantenimiento de un coeficiente de explotación consistente en que el 80% de los ingresos netos debe provenir necesariamente de los arrendamientos o de las participaciones en REITs, Socimi, IICI, o resto de entidades similares en las que participe; la obligación de repartir un dividendo del 80% de los beneficios procedentes de la actividad de arrendamiento; y la obligación de cotizar en cualquier mercado multilateral, como el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), cuyos requisitos de incorporación y permanencia son menos gravosos que los de los mercados regulados.

Esta nueva regulación ha permitido la reciente creación de SOCIMIs por parte de sociedades patrimoniales y operadores inmobiliarios convirtiéndose en una buena opción para invertir en el sector y contribuir también a la necesaria dinamización del mercado inmobiliario.
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* Carmen March Ortí, socio. Área Mercantil-Inmobiliario de Broseta Abogados