VALENCIA. "Valencia es una plaza especial", reconoce Carlos Pampliega, responsable de la inmobiliaria para grandes patrimonios Mediterraneum Consulting. Lejos de ser un piropo convencional, la peculiaridad de la capital valenciana no está tanto en sus virtudes como en su peculiar situación de precios y oferta en bajos comerciales.
A diferencia de otras capitales españolas, la valenciana dispone de un centro urbano comercial muy limitado. En lugar de tener distintas zonas para distintos perfiles de clientes que asimilen la demanda y diversifiquen geográficamente la oferta, la concentración define Valencia.
A excepción de una vía para el lujo como 'milla de oro' que comprende las calles Poeta Querol y Marqués de Dos Aguas, el foco comercial valenciana está formado por la perpendicular que forman las calles Don Juan de Austria y Jorge Juan, por una parte, y la calle Colón.
ENCAJAR COSTES
A pesar de los bajos niveles de consumo de los valencianos por efecto de la crisis y los altos niveles de desempleo, lo cierto es que el coste de los locales en estas vías se ha disparado hasta hacerlos inasumibles para muchos operadores que en los tiempos actuales no terminan de ver productivo pagar estos precios por el hecho que estar en Valencia.
Aunque el índice de precios de referencia que elaboran Ferrán Inmobiliaria y la consultora Gesvalt de las zonas prime de las principales capitales españolas sitúa el precio medio en las mejores vías valencianas en los 132 euros el metro cuadrado, frente a los 199 euros de Madrid y los 180 euros de Barcelona, este datos tiene letra pequeña.
Como destacan distintos profesionales del retail, no es la misma capacidad adquisitiva la de los clientes de las zonas prime de Madrid y Barcelona que la de los de Valencia, con lo que hay que mediar los ingresos potenciales por levantar la persiana en un sitio y otro frente a los gastos.
TERRITORIO INDITEX
De hecho, un local en Colón por 160 euros puede tener una rentabilidad similar a la de uno en la calle Fuencarral de Madrid que cueste 125 euros. Sin embargo, no faltan quienes recuerdan que nadie está obligado a nada y, si se quiere estar en Valencia para cuando llegue la recuperación, hay que pasar por estas condiciones.
La razón de esta inflación valenciana tiene causas endógenas y exógenas. Entre las primeras está el reducido tamaño del área comercial prime valenciana, pero son las segundas las más significativas por el efecto que ha tenido tanto entre los arrendatarios como entre los arrendadores.
La fundamental causa externa es el desembarco intensivo de las enseñas de los dos grandes operadores del retail en España: Inditex y Mango, incluidas sus divisiones más económicas y outlet. El primero hace tiempo que ejerce la primacía, mientras que el segundo le va a la zaga con ganas de alterar este orden.
De este modo, los propietarios intentan sacar el mayor partido de esta pugna, presentando unos precios de alquiler que ambos grupos pueden encajar, pero no así el resto de competidores. Como ejemplo está el reciente cierre de Muji, que, siendo una marca de referencia en Madrid Barcelona, no ha podido encajar los ingresos con los gastos en Colón y ha terminado por abandonar la plaza.
EL REPARTO DEL PASTEL
Actualmente, Inditex explota 18 locales en el triángulo que forman las calles de Colón, Don Juan de Austria y el paseo de Ruzafa. Esta presencia es más discreta que la de Mango, pese a que éste cuenta con cinco establecimientos, debido a la variedad de nombres con los que trabajan los gallegos, en función de los públicos a los que van destinados.
Sólo en la calle Colón, la cadena de Amancio Ortega cuenta con dos Zara, la división de referencia de la empresa con oferta para mujer, hombre e infantil; dos Massimo Dutti; otros dos Stradivarius y dos Bershka; un Pull & Bear; un Uterqüe; un Oysho; y un Zara Home, destinado al textil hogar.
En Don Juan de Austria, a la reciente apertura del nuevo Pull & Bear de la esquina con Pascual y Genís se suman dos Zara y un Massimo Dutti. Por último, en Paseo de Ruzafa la cadena ha abierto otros dos centros más, un Zara y un Bershka.
Por contra, Mango dispone en este área de dos establecimiento genéricos, uno en Colón y otro en Don Juan de Austria; además de un H.E. Mango, otro Mango kids y el nuevo Violeta, junto a El Corte Inglés. A ellos se ha sumado, ya en la calle Xàtiva, la apertura de Mango Outlet en la Finca de hierro.
Por detrás le sigue el Grupo Calzedonia, que, a través de sus enseñas Calzedonia, Intimissimi y Tezenis ya dispone en la misma zona de otros cinco centros, más reducidos en tamaño que los de Inditex y Mango y orientados sólo a la ropa interior, un productos secundario en la oferta de sus competidores españoles.
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