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VALENCIA. En el ladrillo aún hay vida. Después de cinco años de crisis que ha llevado a una caída de precios que supera en muchos casos el 50% del valor de venta y arrendamiento de hace un lustro, los índices públicos y privadas señalan una paulatina contención de la caída que, en determinados activos, parece haber tocado fondo.
Del mismo modo que hay oportunidades de inversión, distintos conocedores del mercado inmobiliario valenciano y nacional reconocen que hoy en día hay que ser muy preciso sobre qué se compra y dónde. El conocimiento de la gestión de este tipo de activos también se ha vuelto fundamental: ya no basta comprar y poner a la venta.
Con la sobreoferta actual que lastra el mercado de la vivienda; otros productos inmobiliarios tradicionales de inversión ya empiezan a tener una demanda que se interpreta como una toma de posiciones con vistas al futuro. Se trata de las oficinas y los bajos comerciales, especialmente en zona centro.
Solo con las operaciones cerradas en Madrid y Barcelona en lo que va de año, ya se ha alcanzado unas inversiones por 636 millones de euros, lo cual significa superar los niveles de los últimos años hasta situarse en los de 2005, según el balance de la consultora CB Richard Ellis.
UN MADRID DE OFICINAS Y UNA BARCELONA COMERCIAL
Sin embargo, el producto más relevante en una y otra ciudad cambia, y lo hace por motivos diversos. En materia de oficinas, Madrid ha reforzado su condición de plaza favorita para las grandes compañías internacionales por el llamado "efecto capital", que suelen agudizarse en los países en crisis, y la indefinición del futuro político de Cataluña, según fuentes inmobiliarias.
En todo caso, la capacidad turística y comercial de Barcelona es clave para destacar frente a Madrid en las expectativas de rentabilidad de sus bajos y espacios comerciales, especialmente en la zona centro. De hecho, la contención de precios en la capital catalana ha sido menor que en Madrid y se prevé que de signos de recuperación a medio plazo.
En función del tipo de inversor del que se trate, Miguel Fuster, director nacional de inversores privados de CB Richard Ellis (CBRE), advierte que para los más conservadores, como los family office valencianos, es más recomendable que se centre en zonas muy consolidadas de Madrid, como el paseo de la Castellana o las calles Serrano, Velázquez o Almagro, en los que la poca oferta de oficinas existente sitúa los precios en los 30 a 40 millones de euros.
INVERSOR SEGURO O INVERSOR AUDAZ
Por contra, para el inversor más experimentado y con capacidad para gestionar este tipo de activos, Fuster recomienda la elección de inmuebles menos céntricos, pero con un mayor retorno. Así, recomienda el interior del anillo de la M-30 y no tanto la periférica, que está atrayendo principalmente a inversores extranjeros más oportunistas y con poca aversión al riesgo.
Respecto a los locales comerciales, el inversor conservador se está orientando más hacia la Gran Vía, Serrano, Fuencarral y Goya; mientras que para el más especializado resulta más recomendable acercarse a Campo de las Naciones, Arroyo de la Vega y otras áreas consolidadas dentro de la M-30.
En el caso de Barcelona, tanto las posibilidades de negocio en oficinas como en bajos comerciales, se concentran en el paseo de Gracia, donde ya se están produciendo muchas transacciones. De hecho, esto ha permitido que la caída de precios haya sido muy inferir a la de otras zonas y ciudades.
OFICINAS EN VALENCIA, PERO A MEDIO PLAZO
En el caso de Valencia, los datos no son tan llamativos, pero también se están gestando diversas operaciones que se prevé terminen por concretarse en este último trimestre para poder sacar partido de las ventajas fiscales. Sin embargo, esto no debe llevar a engaño.
En el caso de Valencia, la próxima salida a la venta de la antigua Ciudad Ros Casares, rebautizada como Ciudad Gran Turia, se prevé que arrastre del precio de los arrendamientos hacia abajo en al cinturón exterior del casco urbano, por lo que los compradores ven más posibilidades a la zona centro, que está atrayendo a diversos despachos de abogados o de consultoría, que dejan antiguas zonas de expansión por las que no pagan mucho menos que en centro.
La contención del consumo y la transformación del mapa comercial ha hecho que muchos inversores vean como un valor más seguro y rentable a corto plazo el mercado de oficinas. Aunque la oferta es actualmente muy limitada, distintos inmuebles se encuentran bajo vigilancia de distintos intermediarios inmobiliarios para presentar ofertas en cuanto salgan al mercado.
LA VALENCIA COMERCIAL CARGA CON SUS PENAS
En cuanto a los bajos, la inversión debe plantearse más a largo plazo. Ejemplos como el cierre de C&A en los locales del antiguo cine Capitol, a escasos dos años desde su apertura, ha hecho más precavidos a los inversores ante la opción de salirse de la reducida zona de la calle de Colón entre la plaza de los Pinazo y el paseo de Ruzafa.
La calle Sorní sigue manteniendo la actividad hasta el Mercado de Colón, mientras que el interés de compradores y arrendatarios por Don Juan de Austria cada vez se está reduciendo más a la parte más próxima a El Corte Inglés. De hecho, los propietarios del local de la antigua Bershka, en los bajos de la Cadena SER, están planteando su adecuación también como local de hostelería para facilitar su comercialización
Su propia crisis arrastra la 'milla de oro', formada por las calles Poeta Querol y Marqués de Dos Aguas. Las ofertas de venta de los locales no están siendo del nivel que consideran adecuadas los diversos propietarios que los tienen a la venta. "Muchos quieren vender, pero a los precios de las ofertas que reciben sería malvender", señala un gestor de inmuebles de gama alta.
LA CRISIS PARTICULAR DE LA MILLA DE ORO VALENCIANA
Además, la baja demanda del mercado del lujo en los últimos años en Valencia ha hecho de la renegociación de los arrendamientos se haya convertido en una constante, especialmente tras el cierre de la tienda de Bulgari y el abandono de medio local por parte de Nespresso. Puede ser una oportunidad para inversores locales a largo plazo, apuntan fuentes conocedoras de la oferta.
De hecho, la situación actual de Valencia, fuera de los circuitos internacionales del mercado inmobiliarios, convierte estos activos en productos "ilíquidos", al ser complicada una venta rápida sin sacrificar buena parte del precio. Aunque el mercado de oficinas cargan con buena parte de estos defectos del de los bajos, la previsión de revitalización de este mercado se espera a una plazo más corto, aunque también se prevé que tarde años.
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