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VALENCIA (VP). En un ambiente de gran expectación y con la sala Ausias March de la Fundación Bancaja a rebosar, se celebró ayer en Valencia la jornada 'Reestructuración y Eficiencia del patrimonio Inmobiliario de las Empresas Familiares', organizada conjuntamente por La Nave Consultoría y Gestión de Activos Inmobiliarios, el bufete de abogados Garrigues y Armabex Asesores Registrados del MAB. La jornada estuvo dirigida a gestores patrimonialistas, empresas promotoras y constructoras, family offices e inversores patrimonialistas en bienes inmuebles, pequeños propietarios e instituciones financieras.
La apertura fue presentada por Rafael Codoñer, socio director de LaNave Consultoría y Gestión, quien analizó la situación actual del mercado inmobiliario y las oportunidades que éste presenta para la inversión inmobiliaria, donde hay una mayor regulación de riesgos por parte de la banca, que si bien para el comprador individual empieza a abrirse la posibilidad de préstamos, no así para los promotores, cuyas previsiones son muy a largo plazo. Esta regulación de riesgos hará que las empresas necesiten un gran volumen de recursos propios.
UN NUEVO ESCENARIO EN EL MERCADO INMOBILIARIO
Para Rafael Codoñer se ha abierto un nuevo escenario en el mercado inmobiliario y éste se refiere a la internacionalización de la propiedad de los activos, de ahí el gran interés de grupos y fondos internacionales de inversión por los activos inmobiliarios en España. Es un momento idóneo para la compra, ya que estamos en el punto más bajo del ciclo. Aludiendo al pasado, Rafael Codoñer concluyó su ponencia afirmando que "hay que buscar buenas operaciones mejor que buenos activos".
Antonio Fernández, presidente de Armabex Asesores Registrados del Mercado Alternativo Bursátil (MAB), centró su ponencia en las ventajas de las socimis a la hora de vender activos, en los requisitos exigidos para salir a cotizar al MAB y las fases de este proceso.
¿MERCADO CONTINUO O MAB?
El Mercado Continuo es un mercado regulado, a diferencia del MAB, que es un sistema de negociación multilateral sin regulación.
Los mercados regulados están sujetos a unos requisitos de distribución suficiente (free float) y volúmenes de contratación mucho más estrictos que los que se exigen para el MAB.
Por ejemplo, para cotizar en las bolsas de valores españolas se exige que las sociedades emisoras tengan distribuido al menos un 25% de su capital social en manos públicas.
OBLIGACIONES
En cambio, el MAB sólo exige que las entidades emisoras con más de 8 millones de euros de capital social, tengan una difusión del 5% de su capital social o un mínimo de dos millones de euros depositados en el proveedor de liquidez. Para socimis de menos de 8 millones de euros, la obligatoriedad de éstas es depositar 2 millones de euros o el 25% de su capital social.
Las socimis son un instrumento de inversión inmobiliaria y nula fiscalidad asociado al mercado del alquiler. Si bien fueron creadas originalmente inspirándose en las REIT (Real Estate Investment Trust) que funcionan de forma muy satisfactoria en Europa (Francia e Inglaterra, fundamentalmente) y Estados Unidos, las socimis pueden elegir cotizar en el Mercado Continuo o en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), opción ésta que ahorra muchos gastos al emisor y garantiza liquidez inmediata para el inversor.
EXIGENCIAS: DEL CAPITAL MÍNIMO AL REPARTO DE DIVIDENDOS
Otras exigencias se refieren a que las socimis precisan un capital social mínimo de cinco millones de euros, su activo puede estar compuesto por un solo inmueble destinado al arrendamiento, lo que posibilitará la entrada de numerosos emisores (pequeños propietarios de inmuebles), que al menos el 80% de los inmuebles aportados en la sociedad deben dedicarse al alquiler, permanecer como activo al menos tres años y repartir dividendos al accionista en una cuantía no inferior al 80% de los resultados por rentas, el 50% de los resultados por ventas (excepto reinversión) y el 100% del resto de beneficios obtenidos.
Por su parte, Vicente Climent Escriche, socio del Departamento Fiscal de Garrigues, centró su ponencia en la planificación fiscal del patrimonio inmobiliario y la empresa familiar: regímenes fiscales aplicables y beneficios fiscales previstos, haciendo especial hincapié en la tributación general a tipo cero de la socimi.
ESTRUCTURAS INTERNACIONALES
Para Climent, lo más relevante del nuevo régimen fiscal es advertir a los inversores, tanto los que surjan en relación con socimis como aquellos que, teniendo ya una inversión en activos inmobiliarios en rentabilidad, quieran adaptar su estructura para poder aplicar este régimen.
Un régimen para el que es necesario un análisis pormenorizado de su situación actual, las posibles ventajas que se derivarían de aplicar el régimen fiscal y los pasos necesarios para transformar estructuras actuales en aquellas que permitan optimizar el tratamiento tributario.
En particular, muchas de las estructuras internacionales implementadas en su día para invertir en inmuebles en España no son eficientes y necesitarán un análisis detallado y una revisión y modificación sustancial.
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