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VALENCIA. La Ley de Arrendamientos Urbanos ha sido objeto de una nueva reforma, que entró en vigor el pasado 6 de junio. Se trata de la tercera modificación normativa en los últimos cinco años que afecta a aspectos importantes de este tipo de contratos. El Legislador toma conciencia de que España sigue siendo el país europeo con mayor índice de viviendas por cada mil habitantes, pero a la vez uno de los que posee un menor parque de pisos en alquiler.

La reforma se propone dinamizar este mercado, mediante fórmulas que intentan flexibilizar la rigidez de la actual normativa, con el objetivo de que muchos ciudadanos necesitados de acceder a una vivienda opten por esta fórmula, incentivando a su vez a los propietarios de inmuebles vacíos a ofertarlos en arrendamiento. La apuesta por unos contratos de menor duración, la posibilidad de su finalización anticipada ante circunstancias especiales, la posible limitación de las subrogaciones de familiares en caso de fallecimiento del arrendatario, o la creación de un registro de impagados constituyen las novedades más destacadas.

Aparte de ello, la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos viene acompañada una vez más de modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil, orientadas a agilizar en mayor medida los procedimientos de desahucio en caso de impago.

En lo que se refiere a la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, hasta el momento el arrendatario podía disfrutar de prorrogas que eran de forzosa aceptación para el arrendador hasta alcanzar los cinco años de duración del contrato. Concluido este plazo, el contrato podía extenderse obligatoriamente para el arrendador aún por tres años más, si no había denuncia por ninguna de las partes, con ulteriores prórrogas anuales.

La novedad que se introduce ahora consiste en que las prórrogas imponibles al arrendador sólo alcanzarán hasta cumplirse los tres años de duración del contrato, entrando posteriormente el mismo en prórrogas de carácter meramente anual si ninguna de las partes decide poner fin al mismo.

Junto a la general reducción del plazo mínimo de duración del contrato, la Ley introduce dos medidas que permiten su extinción en condiciones especiales, a instancias del arrendatario o del arrendador. En cuanto al primero, una vez se haya cumplido el sexto mes de contrato, el arrendatario podrá desistir del alquiler en cualquier momento, respetando un plazo de preaviso de treinta días. La Ley permite, no obstante, que las partes puedan pactar en el contrato el pago de una indemnización al arrendador en el supuesto de producirse dicha circunstancia.

La Ley no reconoce al arrendador ese mismo derecho de desistimiento, pero en su lugar le permite recuperar el inmueble cuando el contrato lleve en vigor más de un año y lo requiera para destinarlo a su vivienda propia o a la de sus familiares más próximos, o a la de su cónyuge en caso de crisis matrimonial, cumpliendo con un preaviso de dos meses. En este sentido, es novedoso que el arrendador pueda ejercitar este derecho aunque no se haya previsto expresamente en el contrato.

La reforma también permite limitar las posibles subrogaciones de los familiares del arrendatario que fallezca durante la vigencia del contrato, cuando el arrendamiento se pacte por un plazo inicial superior a los tres años. En estos casos, las partes podrán pactar válidamente la exclusión de subrogaciones si el arrendatario fallece una vez transcurridos los tres primeros años de duración del contrato. Asimismo, las partes podrán estipular también que si el arrendatario fallece antes de haberse alcanzado los tres primeros años de vigencia del contrato, el arrendamiento quede resuelto al cumplirse la tercera anualidad.

El Legislador ha sido también consciente de la necesidad de incentivar los alquileres facilitando a los potenciales arrendadores información sobre eventuales arrendatarios con conocidos historiales de impagos. Para ello, la Ley prevé la creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, cuya organización y funcionamiento será objeto de un posterior desarrollo normativo. Básicamente, la medida consiste en que los tribunales y los órganos arbitrales facilitarán a este registro los datos de las personas que hayan sido condenadas por impago de alquileres. El potencial arrendador, antes de firmar el contrato de arrendamiento con su posible nuevo inquilino, podrá realizar una consulta a este registro para verificar la fiabilidad del mismo.

Sin perjuicio de las anteriores medidas, la reforma introduce otras novedades importantes, como la de otorgar una mayor protección a los compradores de viviendas que confíen en la publicidad registral, a quienes no serán oponibles los contratos de arrendamiento pactados sobre la misma que desconozcan y que no consten inscritos en el Registro de la Propiedad, o la de regular con mayor detalle la incidencia de las obras que se realicen en el inmueble por el arrendador o por el arrendatario. Se establecen también fórmulas flexibles de contraprestación, permitiéndose que arrendador y arrendatario convengan sustituir el pago de algunas rentas por la realización, a cargo de éste, de obras de rehabilitación o reforma del inmueble en términos previamente convenidos.

Como última nota a destacar, la Ley no afecta, en principio, a los contratos de arrendamiento de vivienda que estuvieran vigentes antes de la reforma. Estos seguirán regulados por la normativa anterior, aunque se prevé la posibilidad de que el arrendador y el arrendatario puedan adaptarlos de mutuo acuerdo al nuevo régimen legal.

En definitiva, puede concluirse que la nueva Ley apuesta por una mayor liberalización del mercado del alquiler de viviendas, permitiendo un mayor ámbito de libertad a las partes al regular su contenido. Muy probablemente el nuevo régimen legal no tendrá inmediatos efectos taumatúrgicos, en tanto no servirá por sí solo para resolver el problema del acceso a la vivienda en España. Pero la reforma no merece una crítica severa en dicho sentido.

La dificultad de acceder a la vivienda en España viene propiciada por un conjunto de factores heterogéneos, entre los que se encuentran los elevados índices de desempleo, o las actuales restricciones del crédito, que trascienden en mucho a las condiciones que se establezcan para el mercado del alquiler. El actual marco económico aconseja profundizar en reformas como la comentada, que al menos introduce medidas razonables para avanzar hacia la optimización de recursos ya existentes en manos de particulares, y satisfacer necesidades básicas de la población sobre premisas realistas.

La relación vivienda-propiedad parece una realidad hoy superada por las circunstancias. Y si las medidas introducidas por la nueva Ley ayudan a impulsar el mercado del alquiler de viviendas, haciéndolo más atractivo para potenciales arrendadores e inquilinos, bienvenidas sean.
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* Carlos Sánchez Aguirre es abogado de Cuatrecasas Gonçalves-Pereira. Área Contenciosa. Valencia