Londres Plaza/ VÍCTOR JIMENEZ. 18/07/2010 Analistas e inversores británicos consideran que colapso de las cajas de ahorro está beneficiando a los bancos españoles, que vuelven a ser tentadores para los inversores. ¿Buenas noticias?: no, si los bancos continúan postergando aún más tiempo la reducción de sus carteras de inmuebles ejecutados

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LONDRES. "Mientras los bancos no asuman las pérdidas reales de sus carteras de inmuebles", dice Simon Davies, "no va a cesar la sequía de crédito que sufre la pequeña y mediana empresa." Davies es el director de gestión de Blackstone Group International con oficinas en Mayfair, el barrio dieciochesco de la aristocracia inglesa, que hoy alberga a la elite de los gestors de fortunas y fondos de inversión especulativos.

"La falta de voluntad que demuestran los bancos al negarse a reducir sus carteras de propiedades inmobiliarias es una amenaza que podría atrofiar la economía europea hasta la próxima década", añade Davies.

Aún siendo cierto que Blackstone hace negocio precisamente asesorando corporaciones e instituciones bancarias sobre la venta de activos ─y la reducción de costes en procesos de restructuración de deuda─, sus estimaciones parecen razonables: los créditos de propiedad comercial garantizados con immuebles de baja calidad son un lastre en las hojas de balance de la banca europea que equivale a cerca de 210.000 millones de euros.

Tomando a los Estados Unidos por comparación, la cifra al otro lado del Atlántico es de 180.000 millones de dólares (139.300 millones de euros, al cambio actual), indica Foresight Analytics. Y seguimos con las comparaciones. Según Barclays Capital, el tejido financiero español retiene deuda relacionada con la construcción y las promotoras por valor de 445.000 millones de euros. Si hasta aquí se habían preocupado por el índice de impagos en el sector de la vivienda, las noticias no son buenas.

En realidad, en el mercado residencial, la mora media es del 2,5%; en la propiedad comercial, sin embargo, gira en torno al 10%, incluso el 35% en algunas regiones. ¿Otro dato más? Ahí va; el 11% del total de la superficie comercial alquilable construída en España ─lo han adivinado─ se encuentra en territorio valenciano, por detrás de Madrid (21%).

EL REFLEJO AMERICANO

Sarah Miloudi, de la asesoría Citywire, aconseja lo siguiente: "Lo que los bancos europeos deberían hacer es reconvertir sus enormes portafolios de préstamos de immuebles comerciales, para lanzar fondos de inversión de la propiedad".

En otras palabras, lo que no deberían hacer es seguir el mal ejemplo norteamericano, donde las entidades financieras amplían las fechas de vencimiento de los créditos o deprecian los intereses a pagar por debajo de lo que señala el mercado, señala Miloudi, frenando ilusoriamente el ritmo de quiebras y justificando la falta de reservas de capital contra las pérdidas que se avecinan. El resultado ha sido que los préstamos no residenciales durante el primer cuarto de 2010 se han multiplicado por tres desde 2009, y por siete desde 2008.

¿Aprenderá la banca española de las fatigas de Wall Street? En los Estados Unidos, el regulador financiero ha permitido registrar como 'productivos' los créditos asegurados con propiedades cuyo importe real se ha desplomado. Con que produzcan liquidez suficiente para cubrir costes de administración, ya vale.

Rompiendo el espejismo, la agencia de calificación de riesgo Moody's ha alertado de que la propiedad comercial en el país ha perdido un 42% de valor desde octubre de 2007. Retengan el dato, porque el sector de la propiedad está a punto de descargar su segundo golpe, tras la implosión de las hipotecas subprime.

Pero para la banca española, el trueno suena estos días demasiado lejano. "Hemos actualizado el estado de los bancos [en España] de 'débiles' a 'competitivos'", explica Andrew Gathwaite, analista de Credit Suisse en Londres.

DEMASIADA SUERTE

Tras concluir que el inventario de los bancos españoles requiere apenas 12.000 millones de euros para parchear sus agujeros ─frente a los 37.000 millones que necesitarían los Landesbanks alemanes─, Credit Suisse recomienda a sus clientes capitalistas conceder una oportunidad a los valores bancarios de España.

Hay otras entidades financieras que también opinan lo mismo, hecho que no sorprende si consideramos que las cajas han perdido un 2,5% de cuota desde febrero de 2008. La tendencia se acentúa sobre los gráficos del Banco de España.

"Los inversores en la City británica y Wall Street se han vuelto a interesar por los bonos de los bancos europeos ante la perspectiva de que los test de estrés financieros serán un éxito", apunta el economista Ray Stone, "y la banca española en especial disfruta en estos instantes de un mercado más receptivo, cuando se ha sabido que son 27 [las entidades en España] que van a pasar el test" ─en Portugal son cuatro, y seis en Grecia. Así, USB sugiere en su informe de julio comprar valores de los británicos Lloyds TSB y HSBC, y los escandinavos SEB y DnB NOR Bank, junto a Banco Santander, Sabadell, BBVA y Banco Popular.

Pero en Standard & Poor's disienten. Según fuentes de la oficina en Londres de la agencia, el deterioro de los créditos garantizados con propiedades ha sido en 2010 peor de lo que habían pronosticados sus expertos en septiembre de 2009: hasta 2011, el detrimento en el capital bancario será del 5,3%. En su conjunto, el sistema financiero español sufre mora en casi 99.300 millones de euros en crédito privado doméstico, 17.700 millones por encima de previas estimaciones (el Banco de España lo cuantifica en 59.700 millones de euros).

"El mercado ha acumulado un volumen de activos inmobiliarios sin vender que tardará años en descargar", se lee en el dossier de S&P, que añade "las dificultades e insolvencias de promotoras van a crecer todavía más". En este sentido, Sameer Vyas, director del departamento de la propiedad comercial en Al-Baker Group, comenta a Valencia Plaza que "las medidas indispensables para mejorar los fundamentos de la banca española y corregir los excesos cometidos en los años del boom, a fecha de hoy, no se han introducido".

CUENTA ATRÁS

Business for Sale in Spain ofrece bares y restaurantes por tan sólo 30.000 euros. Rick Zawada, gestor de carteras de propiedades comerciales en la firma de inversiones First Horizon, cree que "ahora que la burbuja de los inmuebles no residenciales está estallando, habría de ser más sencillo topar con buenas gangas, pero los bancos se resisten como ciegos ante el panorama existente".

El panorama, según afirma Savill Research en su estudio más reciente del sector español de los centros comerciales, es que "este año se realizarán sólo unas pocas transacciones, si tenemos en cuenta que las ventas han descendido un 12% respecto a 2009 y que evaluamos las pérdidas de ingresos en 30.000 millones de euros". Las rebajas en rentas de superfícies comerciales se situan entre el 20% de mínima y superan el 50% en casos particulares.

Por lo que toca a los flujos de inversión, se han secado a niveles de hace diez años. Y como la propiedad comercial depende en un 93% del capital extranjero ─una porción del 50% proviene del Reino Unido, por cierto─, el reto de que la banca confiese, es ineludible.

"Si vendes propiedad comercial", considera Chriss L., un analista de crédito que trabaja para la City de Londres, "el punto óptimo se ha pasado hace meses, y necesitas recalcular tus expectativas de forma adecuada". Dicho está.