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VALENCIA. Ni una, ni dos, ni tres... Hasta diez irregularidades al menos rodean al pliego de venta de Ciudad de la Luz, según un informe realizado por un bufete de abogados para uno de los candidatos españoles a la compra, al que ha tenido acceso ValenciaPlaza.com. En dicho informe se destacan los principales errores de un pliego de condiciones que, pese al anuncio del Consell de que había sido analizado jurídicamente con mucha escrupulosidad, tiene numerosos puntos débiles que podrían hacer imposible la subasta.
En principio el complejo alicantino tuvo un coste de 265 millones de euros. Ahora, el valor neto contable del mismo es de 94,4 millones, según la información facilitada por la Generalitat. Ése es el precio de salida de esta primera puja que se resolverá dentro de dos meses y que dejará en manos del nuevo Gobierno autonómico la decisión final de la venta. La subasta, cuya gestión ascenderá a 135.000 euros más IVA según la propia Generalitat, obliga a los aspirantes a emitir una garantía del 1% del precio. Es decir, si alguien quiere pujar por los estudios al completo deberá presentar un aval de 944.000 euros.
Los diez errores detectados por el bufete de abogados abarcan desde la ausencia de las cargas del complejo hasta cuestiones tan básicas como la extensión de los inmuebles que salen a la venta en lotes. Hay hasta contradicciones en el número de lotes con respecto a la primera información facilitada por el Consell, ya que a los primeros aspirantes se les dijo que se iba a subastar en cuatro lotes. El pliego, que está plagado de "aberraciones jurídicas" según algunos de los aspirantes, dicen que "parece estar diseñado para que no se pueda comprar ni a corto ni a medio plazo".
1.- Las cargas que gravan el complejo no aparecen en el pliego. El informe, al que ha tenido acceso ValenciaPlaza, comienza por llamar la atención sobre un punto que podría tener más importancia de lo que parece. La finca en la que está situada la Ciudad de la Luz tiene dos cargas: una servidumbre de paso para carruajes y personas y un derecho de reversión a favor de los expropiados. Esto último significa que los terrenos no podrán destinarse en ningún caso a fines distintos a los que motivaron la expropiación, lo que podrían condicionar futuras intervenciones de los hipotéticos nuevos propietarios.
Pero lo más llamativo es que, en ningún momento, el pliego de condiciones hace referencia a la existencia de las citadas cargas, algo que, advierten desde el bufete, podría interpretarse como que se oculta a los compradores la realidad de la situación con la que se van a encontrar.
El informe recuerda que el Tribunal Supremo (sentencia de 4 de febrero de 2011) procedió a anular varios actos relativos a la expropiación del suelo contemplada por el PEDUI (Plan Especial Director de Usos e Infraestructuras) de la Ciudad de la Luz. El pronunciamiento afectaba a la lista de afectados por las expropiaciones.
2- Las medidas no coinciden de ninguna manera. Un aspecto muy llamativo del informe es la imposibilidad de determinar cuánto mide, en realidad, la Ciudad de la Luz porque ni les salen las sumas ni cuadran los metros. Según la inscripción que obra en poder del Registro de la Propiedad, la superficie total de la finca es de 269.298,56 metros cuadrados. Sin embargo, si se toman como referencia los datos del Catastro se quedan en 260.095 m2. La diferencia es de 9.203 m2.
La cosa se complica todavía más cuando entra en juego el pliego de condiciones. Según este documento, la Ciudad de la Luz ocupa una superficie de 292.507,44 m2. Es decir, hay una diferencia de 23.208,88 m2 entre las superficies que indica el pliego de venta y las que aparecen en el Registro de la Propiedad, que se dispara hasta 32,412,44 m2 si la comparación es con la superficie que aparece en el Catastro.
La discrepancia de las superficies, además, se produce sin que se tenga en cuenta el llamado Lote 6 que incluye, entre otras cosas, el famoso recinto para el rodaje de escenas submarinas dado que no pertenece a la Ciudad de la Luz sino a la Sociedad de Proyectos Temáticos SAU. Si se incorporara la superficie de este lote al total, la diferencia se vería incrementada en otros 95.007'99 metros cuadrados.
En el Registro de la Propiedad el lote que conforman el Backlot 2, más el foso de rodaje y las instalaciones de bombeo de agua, forma parte de una finca registral diferente que no está incluida en el complejo cinematográfico y así se reconoce expresamente en el pliego. Al respecto de esta cuestión, el informe del bufete de abogados destaca que "resulta trascendente determinar con exactitud las superficies tanto de cada lote como de la zona denominada de infraestructuras comunes lo que, con los datos ofrecidos, resulta materialmente imposible".
3.- Problemas con el Código Civil. No se trata de una simple cuestión técnica sino de algo mucho más grave. Al existir dudas sobre la superficie real de cada uno de los lotes podría vulnerarse el artículo 1.261 del Código Civil que establece que el objeto de un contrato de compraventa tiene que estar claramente determinado. Y, por si fuera poco, aunque se pudiera considerar válido inicialmente, la diferencia entre las superficies (al ser superior al 10%) podría ser causa de rescisión del contrato.
4.- Los edificios que no están. Pero los problemas no acaban aquí. Sin que se aporte ninguna justificación racional, el pliego de condiciones no incluye algunos de los activos que sí aparecen incluidos en la Declaración de Obra Nueva del Registro de la Propiedad y, por lo tanto, forman parte del complejo cinematográfico Ciudad de la Luz.
En concreto se trata de la Escuela de Formación (21.684 metros cuadrados), un edificio dedicado a la restauración (1.300 m2, pero 2.434 m2 construidos) y otro destinado a oficinas de 6.000 m2 (que asciende a 11.280 si se tiene en cuenta la superficie total construida). Cabe recordar que este último costó 14 millones de euros, (la Generalitat pagó la construcción de cada plaza de aparcamiento a algo más de 1.200 euros/m2) estaba pensado para únicamente 15 trabajadores (repartidos en tres plantas) y, para acabar de redondearlo, nunca se llegó a utilizar.
Cierto es que la Generalitat ya había anunciado que dos de los tres edificios saldrían de la subasta pero fue una medida que, destaca el informe, se realizó en función de su propia decisión política, sin mayor argumentación. El primero fue el edificio de administración, a petición del Ayuntamiento de Alicante que pretende usarlo como Palacio de Congresos; el segundo, el Centro de Estudios, por el que supuestamente estaba interesado la Oficina de Armonización del Mercado Interior (OAMI).
La exclusión del edificio de restauración y los aparcamientos subterráneo y en superficie se ha realizado sin dar explicaciones siquiera oficiosas.
5.- Los defectos de la división. En el informe se reconoce que la escisión del Centro de Estudios no presenta mayor problema ya que, tanto por su ubicación física como por su estructura, puede ser segregado del complejo sin que eso afecte al destino para el que inicialmente fue construido: un centro de producción audiovisual.
El edificio de restauración y el de oficinas, en cambio, sí plantean serias dudas ya que constituyen "una parte indivisible del conjunto desde cualquier punto de vista (jurídico, industrial, económico...)", según el citado informe.
El primero debería haber dado servicio a toda la Ciudad de la Luz y en el segundo había zonas destinadas al control central del complejo. En otras palabras, segregarlos afectaría a su funcionalidad y perjudicaría al conjunto de instalaciones hasta hacerla prácticamente inviables. De hecho, así constaba en la anterior Propuesta de Enajenación que, en junio de 2012, presentó la asesoría Ambers CO XXI SA.
Según explicó a ValenciaPlaza.com uno de los redactores del informe, "el problema reside en que ambos edificios, administración y restauración, fueron diseñados y construidos para dar servicio a la totalidad del complejo cinematográfico, como parte integrante e inseparable de la unidad industrial, y al excluirlos, se pierden dos elementos esenciales que hacen que resulte muy difícil, sino inviable, la explotación económica de los estudios como un conjunto industrial, que fue la idea original".
6.- La multiplicación de los lotes: De cuatro a seis. Según recuerda el informe, en la primera propuesta hecha pública tras el pronunciamiento de la Comisión Europea contemplaba únicamente cuatro lotes que no afectaban la utilización de la Ciudad de la Luz como un gran estudio cinematográfico. En el pliego de condiciones aprobado por el Consejo de Administración de Ciudad de la Luz se observa sin embargo seis lotes, con unas exclusiones tan llamativas que, apunta el informe, cabría plantearse si lo que se pretende es la inutilización de los inmuebles.
7.- Conflicto con la Ley del Suelo. Una consecuencia más de todo esto es que, al no haberse procedido a una segregación de las infraestructuras afectadas, el proceso de venta podría acabar naufragando al chocar directamente con la Ley de Suelo. Esta obliga a que la Administración proceda a ello, si y solo si, se adecúan a los estrictos límites que estable el PEDUI.
Si este trámite se pospone hasta después de la venta se generaría una "grave incertidumbre jurídica" pues deberían estar de acuerdo todos los actores implicados (algo a lo que el pliego ni siquiera alude), punto fundamental para "hacer viable el supuesto complejo industrial constituido en una hipotética comunidad de propietarios", concluye el informe.
La ficha urbanística del PEDUI exige una superficie mínima de 250.000 metros cuadrados para el área calificada como NNL (que es el terreno en el que está construida Ciudad de la Luz); por lo tanto, si se divide en lotes el complejo, ninguna de las parcelas resultantes cumplirá esa condición y todas las edificaciones quedarán como ilegales.
8.- Conflicto con la Ley de Propiedad Horizontal. Cual Penélope, los posibles compradores de los lotes se verán obligados a tejer de nuevo lo que la subasta desteje. El pliego de condiciones exige que los compradores de cada uno de los lotes procedan a constituir un "complejo inmobiliario" de los previstos en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el plazo de tres meses después de la compra, a fin de que compartan "zonas comunes".
Sin embargo, esta exigencia resulta "aberrante", dicen los redactores del informe. Tal y como recuerdan ya existe ahora un complejo industrial que está configurado como una unidad urbanística construida sobre una parcela de cerca de 300.000 m2 y que está diseñado para su explotación integral.
Lo que se pretende con el pliego es "trocear" ese complejo en lotes para que pueda ser adquirido por diferentes compradores individuales, y después obligarles a que se constituyan en "complejo inmobiliario" para compartir gastos de mantenimiento y conservación y elementos y zonas comunes del complejo que no son individualizables. Desde el punto de vista de los redactores del informe, la propuesta de desmembrar en lotes el complejo "constituirá el certificado de defunción de los estudios de cine por la imposibilidad de seguir prestando esa función",
9.- Problemas legales de la desmembración en lotes. Independientemente de las incoherencias de la parcelación, que abocarán a la desaparición del complejo como estudios de cine, la solución adoptada en el pliego de ventas es "de una ilegalidad patente y manifiesta", tan evidente para los abogados consultados que "es simplemente increíble que se haya puesto por escrito".
Se trata de nuevo del antes mencionado "complejo inmobiliario". Dicho complejo debe constituirse acorde los supuestos previstos en el citado artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. Pues bien, ese apartado de la norma legal exige que los "complejos inmobiliarios privados" estén integrados por "dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la de vivienda o locales".
En el caso de Ciudad de la Luz, los requisitos de esa definición legal no se cumplen, porque no existe ninguna "edificación o parcela independiente", ya que todo el complejo es una unidad y el destino de las construcciones es el "industrial"; no existe ninguna "vivienda" ni "local comercial".
Esa cuestión hace que esta exigencia del pliego de venta convierta el futuro del complejo en una ilegalidad urbanística que en lógica impedirá la inscripción en el Registro de la Propiedad de cada lote individual y del supuesto "complejo inmobiliario privado" en su conjunto.
10.- Los tres obstáculos finales. Aunque el proceso se pudiera tramitar hasta el final, quienes estén interesados en la compra de un lote no podrán adquirir su propiedad sino que únicamente tendrán derecho a una "opción de compra y venta vinculantes" que estará condicionada a que se venzan tres obstáculos de consideración que dan aún una mayor inseguridad jurídica.
En primer lugar deberá producirse la inscripción registral de la constitución del "complejo inmobiliario privado", que al ser ilegal "ningún registrador lo autorizará", recuerda el informe. Tras ello la Unión Europea deberá dar por concluido el procedimiento con un pronunciamiento favorable. Y, finalmente, debe procederse a la tramitación y modificación del PEDUI de Ciudad de la Luz, para poder acoplar sus exigencias a la distribución de lotes y nuevos destinos de cada parcela en función de la superficie mínima exigida.
Todo ello lleva a asegurar a los autores del informe que quienes se atrevan a participar en el "kafkiano proceso de venta aprobado por el consejo de administración de Ciudad de la Luz, se arriesgan a comprar un lote de terreno que al final no servirá para nada".
Nada sorprende ya en la mercantil SPTCV ni en Ciudad de la Luz. Los políticos cambian pero las directrices de corrupción y de ocultación siguen siendo las mismas, además el equipo de responsables al frente de ambas empresas es el mismo que ha sido responsable de todo el tracto de corrupción desde la constitución de ambas mercantiles. Nada nuevo bajo el sol.
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