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VALENCIA. Mientras la banca sigue desprendiéndose de sus activos inmobiliarios, buena parte de los mismos calificados como 'activos tóxicos' producto de la burbuja del 'ladrillo' que han ido a parar directamente a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), el banco Andbank ha encontrado en este sector un nicho de mercado pionero.

Andbank coordinó la constitución el pasado otoño una sociedad anónima bautizada como AKM Real Estate I, que se convirtió en el primer vehículo de inversión promovido por la entidad y enfocada a la adquisición de activos inmobiliarias residenciales (propiedad vertical) en prime locations de Barcelona y Madrid.

Lo hizo con 15 millones de euros de capital y 15 de apalancamiento y un planteamiento muy claro: compra de inmuebles, optimizar la generación de rentas y rehabilitar el inmueble -siempre y cuando fuera necesario- para posteriormente vender la totalidad de unidades resultantes en un plazo no mayor de 5 años.

Este primer vehículo de inversión pionero en el mercado ha invertido en cinco edificios en un periodo de pocos meses, obteniendo un gran éxito por la calidad de los activos y la ventaja en los precios de compra.

RESIDENCIAL PRIME

Tras este exitoso arranque, Andbank pondrá en marcha antes del verano su segundo vehículo (AKM Real Estate II), también apoyado en el mismo equipo gestor (AKM Inversiones Inmobiliarias), que contará con un capital de 25 millones de euros y un apalancamiento por el mismo importe, doblando la capacidad de actuación de la sociedad.

"Tendrá la misma filosofía de inversión residencial prime, generación de valor y venta de los inmuebles a través de la inversión en 6-8 nuevos edificios", apunta Javier Gómez Ortí, director en Valencia de Andbank Private Bankers, la división de altos patrimonio de la entidad.

"A mitad del pasado año detectamos el interés de nuestros clientes por volver a tomar parte en el sector inmobiliario, al tiempo que existía una gran indecisión sobre cómo hacerlo. Recordemos que teníamos factores negativos que, resumiendo, radicaban en que estábamos en un momento donde el crédito era muy escaso, la demanda (basada en la confianza) seguía deprimida, los precios continuaban cayendo y donde los bancos y la Sareb amenazaban con una gran oferta que haría bajar más los precios", señala Gómez Ortí a este diario.

BÚSQUEDA DE OPORTUNIDADES

Sin embargo, también había factores positivos a su juicio como "la oportunidad de precio y la mejora de las rentabilidades al arrendamiento fruto de que la caída de rentas había sido inferior a la de precios de los inmuebles".

De ahí que se pusieran manos a la obra para buscar a los clientes de Andbank inversiones rentables, pero siempre con un subyacente lo más conservador posible.

MADRID Y BARCELONA CENTRO

"Seleccionamos como objeto de la inversión el sector residencial en el centro de Madrid y Barcelona porque vivir en los centros de las dos ciudades más importantes de España nos asegura demanda doméstica y extranjera, estabilidad en los precios, buenos niveles de rentas y altas tasas de ocupación".

En Andbank entienden el sector inmobiliario como un activo más dentro de las carteras, que requiere una gestión activa y un control de riesgos. Además aporta mucho valor por su descorrelación con otros activos. Andbank aspira a "ofrecer a través de AKM Real Estate rentabilidades netas para sus inversores holgadamente superiores al 10% anual".

ENTRADA DE CAPITAL EXTRANJERO

Además, según este experto, "lo que sí que es cierto es que en estos últimos meses la situación ha cambiado en términos macroeconómicos y de sentimiento inversor. Mejora claramente el interés por España y detectamos un fuerte incremento en la entrada de capital extranjero, principalmente anglosajón y latinoamericano, y con un marcado perfil oportunista".

Esta tendencia nos acompañará sin duda en los próximos trimestres. En 2013 se han alcanzado los 3.800 millones de euros de inversión extranjera, lo que supone más del doble que en 2012".

POLARIZACIÓN

Por otro lado, "la realidad es muy diferente entre activos. Vemos polarización en el interés: por un lado, los activos más prime, con menor ajuste en precio, más calidad y menores rendimientos, y por otra los activos con grandes descuentos fruto de las ventas en lote en las grandes desinversiones de los bancos y la Sareb. Gran parte de la oferta que se encuentra entre los polos carece de visibilidad a corto plazo para los inversores y requerirá de más tiempo para volver a tener demanda relevante".

Orientar la inversión hacia estos activos es complejo por los tamaños que requiere y la competencia en precios, por lo que Andbank opte por focalizar los esfuerzos en la generación de valor en los centros de Madrid y Barcelona "donde vemos estabilidad en los precios desde 2013 después de la importante corrección sufrida hasta entonces incluso ligeras subidas en 2014".

Sin embargo, las rentas llevan estables más tiempo, con una importante resistencia a la baja en los precios actuales.

UN BANCO SANEADO

De ahí que sitúe "el centro de Madrid y Barcelona como una de las mejores opciones por rentabilidad al arrendamiento residencial entre las principales ciudades europeas".

Lo cierto es que Andbank, un banco especializado en la gestión de patrimonios con oficina en Valencia, con más de 80 años de experiencia y una dilatada tradición familiar con presencia en 11 países.

Sin necesidades de financiación, se trata de un banco que nunca ha emitido deuda, cuenta con un rating 'A-' (mejor que el de España) y un ratio de solvencia superior al 20%. En España, tras dos años de presencia, disponen de un patrimonio bajo gestión de 1.800 millones de euros de más de 2.500 clientes.