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El Parque Empresarial Táctica, en Paterna (Valencia)

VALENCIA (VP). CB Richard Ellis considera que la demanda reducida y el aumento de la disponibilidad han llevado a ajustes en precios en todos los subsectores del mercado inmobiliario de Valencia y su área metropolitana, que están tocando ya mínimos en algunos de ellos. En este sentido, la consultora destaca que en los mercados de oficinas y espacios logísticos la caída de la demanda ha provocado un aumento de la disponibilidad y una paralización de nuevos proyectos, así como importantes reducciones en los costes de arrendamiento, según se recoge en el último informe sobre mercados regionales elaborado por la consultora.

En el caso de las oficinas, CBRE destaca una bajada de hasta el 35% en precios de alquiler y un incremento de las operaciones de menor tamaño -con una "gran demanda" en los tramos entre 50 y 100 metros cuadrados de superficie-. El informe cifra en 630.600 metros cuadrados el stock actual de oficinas en la ciudad y su área metropolitana, de los que el 42% se localizaría en la zona centro. El mayor crecimiento del stock durante este año se está dando en los parques empresariales, con la incorporación de 29.700 metros cuadrados nuevos. La firma indica que la mayor demanda se está dando en las áreas más céntricas, donde el ajuste de precios ha sido mayor, de manera que se prima la ubicación y los precios más económicos sobre la mayor calidad de las instalaciones de los edificios más nuevos en las zonas empresariales.

A pesar de los ajustes en precios, el 88% de las operaciones cerradas lo son en alquiler.

Lo mismo ocurre en el de los inmuebles de uso logístico, donde "los propietarios son más flexibles a la hora de negociar contratos, llegando a rentas de3 3,75 euros por metro cuadrado en zona prime y producto de mayor calidad". Esto ha provocado "reubicaciones" de empresas "en una buena zona a precios atractivos". El informe advierte de que "se está llegando a precios mínimos de maniobra. Este hecho ha producido la desaparición de proyectos llave en mano, por la falta de perspectiva de obtención de rentabilidad".

La paralización de parte de los proyectos en construcción ha "dado un respiro al mercado", al reducir la disponibilidad de espacio. La consultora señala un "pequeño repunte" en la demana de superficies en torno a 1.000-3.000 metros cuadrados.

Escaso interés inversor

CBRE estima que las incertidumbres sobre la economía están "afectando severamente" a las operaciones de inversión en el mercado inmobiliario en Valencia, ya que los inversores prefieren concentrarse en "mercados más consolidados". Esto ha llevado a una importante caída en el número de inversores con liquidez o capacidad de financiación en el mercado valenciano, así como a una reducción en el volumen por operación. A este respecto, la firma indica que el 80 por ciento de la demanda busca operaciones por un importe máximo de seis millones de euros y sólo el veinte por ciento se plantea superar esa cifra.

La demanda busca, sobre todo, inmuebles ya alquilados con contratos a largo plazo, aunque también se detecta una "demanda oportunista", dispuesta a asumir un mayor grado de riesgo a cambio de rentabilidades también mayores. CBRE indica que "en muchos casos, la oferta no encaja con las necesidades del inversor por la baja calidad del producto. Asimismo, las rentabilidades exigidas por el vendedor no casan con las expectativas del inversor, lo que acarrea la imposibilidad de cierre de operaciones".

Por el contrario, las entidades financieras "han adquirido gran protagonismo en Levante, dado el elevado nivel de stock y su capacidad de ofrecer financiación con buenas condiciones al cliente final". El informe de CBRE advierte de que "gran parte de las viviendas que ofrecen en las zonas de mayor demanda de primera residencia no son de buena calidad, aunque se empiezan a ver mejoras en el producto procedente de daciones en pago".

En cuanto al perfil de la demanda, el comprador busca viviendas de dos o tres dormitorios, de entre setenta y cien metros cuadrados de superficie y con precio inferior a los 200.000 euros.