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MADRID. Un 'fondo buitre' es un fondo de capital riesgo o hedge fund que destina su patrimonio a la compra emisiones de renta fija de una entidad pública o privada que se considera débil o cercana a la quiebra, pero con altas probabilidades de regularizar sus finanzas y salvar una cesación de pagos.

En otras palabras, los 'fondos buitre' compran títulos de deuda de los países o empresas en desgracia a precios muy reducidos para luego litigar en los mercados internacionales e intentar cobrar la totalidad del valor de esos bonos.

1. ¿Por qué el mercado inmobiliario español está en el momento perfecto para que estos fondos oportunistas se interesen en él?
Principalmente porque en España, como consecuencia de la crisis financiera mundial, acrecentada por la propia crisis vivida por nuestro país (explosión de la 'burbuja inmobiliaria'), muchas entidades financieras tienen en su balance hipotecas de muy difícil cobro (deudores morosos), así como inmuebles de difícil venta.

La gestión de este tipo de 'activos tóxicos' (hipotecas de difícil cobro e inmuebles de difícil venta) es muy complicada para una entidad financiera, dado que debe destinar recursos a dicha gestión, sin lograr con ello que sea eficiente ya que, sobre todo en el caso de los inmuebles, no es su negocio. Los bancos no son inmobiliarias.

Teniendo en cuenta que el riesgo de implosión del euro se ha minimizado de forma considerable (en algún momento se llegó a temer incluso la salida de España del euro, aunque se temor ya no existe) y que, a día de hoy, existe abundante liquidez en el sistema financiero mundial (como consecuencia de las políticas monetarias expansivas llevadas a cabo por los principales bancos centrales del mundo), este tipo de fondos oportunísticos ven en nuestro país un lugar propicio para hacer negocio (mayor seguridad, precios atractivos y liquidez para invertir).

Compran con grandes descuentos (las entidades financieras recuperan algo de dinero y sacan de sus balances estos 'activos tóxicos'), gestionan más eficientemente este tipo de activos y tratan de venderlos por encima del precio de compra (o recuperar parte de la deuda del deudor moroso), logrando así una atractiva rentabilidad para los llamados 'fondos buitre'.

2. ¿Qué pretenden hacer con estos activos inmobiliarios que adquieran?
Su objetivo principal, una vez comprados, es venderlos a otros inversores ya sean institucionales o particulares, tanto nacionales como internacionales. Probablemente éstos últimos sean quizás en estos momentos los que cuenten con más posibilidades de ser los nuevos propietarios finales de dichos inmuebles.

No obstante también pueden comprar estos inmuebles, por ejemplo oficinas bancarias para después alquilarlas. Es decir, pueden comprar oficinas a una entidad financiera que necesite liquidez a un buen precio (con un buen descuento), garantizándose que dicha entidad siga alquilando las oficinas, ya en propiedad del 'fondo oportunístico', con lo que la rentabilidad obtenida por el alquiler sería bastante interesante.

3. ¿Cuáles son los tipos de inmuebles más atractivos para ellos: los que son propiedad de las administraciones como la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVs) o los de la Sareb?
Desde nuestro punto de vista, los inmuebles más atractivos son todos aquellos que puedan adquiridos con un precio muy atractivo y en zonas representativas a lo largo de la geografía nacional, independientemente de si pertenecen a la Sareb, a la EMVs, o sean comprados directamente a una entidad financiera. Buscan rentabilidad atractiva y por ello tratan de conseguir inmuebles de calidad.

4. ¿Qué consecuencias tiene que los 'fondos buitre' se hagan con estos pisos para los particulares? ¿Habrá alguna variación en el mercado de los precios? 
Los españoles (incluyendo las propias entidades financieras  de nuestro país) somos bastante reacios a vender un inmueble a precio de saldo", es decir, no nos gusta malvender, salvo que no veamos otra salida para lograr resolver un problema.

Que un 'fondo buitre' adquiera un inmueble a un precio determinado puede significar que, al menos, haya ya un cierto precio de referencia en la zona, donde quizás antes ni lo había. Pero decimos cierto precio de referencia, ya que el 'fondo oportunístico'  va a tratar de pagar precios bajos aprovechando la situación del actual propietario del inmueble; así que dicho precio puede que no sea el más óptimo, ni siquiera, un precio de referencia para otros propietarios a la hora de vender sus casas, pisos, locales o garajes. Si el 'fondo buitre' compra un inmueble con un gran descuento, a poco que lo venda por encima de su precio de adquisición (de saldo) ya le va a suponer un beneficio.

Por tanto, sí podría tener un efecto sobre el stock de viviendas susceptibles de ser vendidas. Y, a la larga, si vuelve a reactivarse el crédito en España, a la par que nuestro país crezca y genere puestos de trabajo, sí pudiera tener un efecto sobre los precios inmobiliarios. En todo caso,  creemos que a corto plazo no tendrá el efecto deseado por el vendedor particular sobre el precio de inmuebles. Es decir, una subida en los mismos, sino todo lo contrario.

5. ¿Qué les pasará a los particulares que estén de alquiler o pagando su hipoteca y su ‘casero' o acreedor pase a ser uno de estos fondos de inversión?
En principio nada, salvo que efectivamente a quien va a tener que pagar a partir de entonces es al nuevo propietario del inmueble. Ahora bien, si está en régimen de alquiler podría tratar de negociar con el 'fondo oportunístico' unas mejores condiciones o, incluso,  la posibilidad de alquiler con opción a compra. Si por el contrario está haciendo frente a una hipoteca, y por alguna circunstancia personal ve que ya no puede pagar, podría plantear con el nuevo propietario la posibilidad de cancelar la hipoteca con la dación en pago.

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José María Luna es director de Análisis Financiero y Estragia de PROFIM