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VALENCIA. Nuevos paquetes de activos inmobiliarios en manos de las entidades financieras se preparan para salir a la venta este año. Pero los más atractivos y voluminosos pendientes de comercializarse son los lotes de sucursales y edificios emblemáticos de La Caixa y Caja Madrid.

Las dos principales cajas españolas están siguiendo los pasos detallados en el plan de trabajo que les ha diseñado la consultora Deloitte. Las oficinas y edificios valencianos de cada una de estas entidades figuran en los lotes que podrían comercializarse en breve.

La caja que preside Rodrigo Rato ha dado un primer paso con la venta de 58 sucursales distribuidas por todo el ámbito nacional aunque se concentran en capitales de provincia, concretamente el 71%, y el resto se reparten en grandes núcleos urbanos, mayoritariamente en la Comunidad de Madrid. Por la comercialización de estos inmuebles a través del sistema de 'sale & leaseback' la entidad prevé ingresar más de 70 millones de euros.

MÍNIMO RIESGO POR LA RED DE CAJAMADRID

Las sucursales de Caja Madrid se venderán a través de su banco privado Altae. Se dirigen a inversores que busquen rentabilidades a largo plazo. La entidad madrileña se quedaría como inquilino de estas sucursales durante 25 años más cuatro prórrogas de cinco años, según comentan a Valencia Plaza fuentes de la caja.

Además, asegura una rentabilidad del 6% más el IPC por el alquiler de las sucursales y "un mínimo riesgo". La operación prevé una recompra por parte de la caja al final del periodo de arrendamiento y un derecho de compra preferente en caso de transmisión por parte del arrendatario.

Por u parte, la caja que preside Isidre Fainé, sin embargo, no tiene mucha prisa en deshacerse de sus oficinas. Fuentes de La Caixa comentan a VP que se encargó el estudio para conocer la repercusión en la entidad de la venta de sus oficinas quedándose como inquilino. A pesar de que la entidad catalana todavía no ha decidido vender sus inmuebles, sí ha financiado una operación de este tipo.

Lideró, junto a Deutsche Bank y Barclays, la operación sindicada de compra de la cartera de inmuebles de BBVA por parte de la compañía gestora de fondos RREEF Alternative Investment, por un importe total de 1.009 millones de euros.

Finalmente, la adquisición de estos inmuebles le costó al fondo inmobiliario del Deutsche Bank 1.150 millones de euros. La venta representó más de 800 millones de euros en plusvalías para la entidad que preside Francisco González y ha sido una de las últimas grandes operaciones de este tipo que se han firmado en España.

RICHARD ELLIS, Nº1

CB Richard Ellis ha estado detrás de esta operación y de la primera que se llevó en España para una entidad financiera, la del Santander. Y se ha convertido en un referente como consultor inmobiliario de este tipo de fórmulas para entidades financieras. Sólo con las operaciones del Santander y BBVA se vendieron activos por más de 5.500 millones de euros. Aguirre Newman, BNP Paribas, incluso los servicios de banca privada de las mismas entidades financieras, también han llevado a cabo otras operaciones de venta y arrendamiento en el mercado nacional pero de volúmenes inferiores.

Las dos grandes operaciones en las que intervino la consultora inmobiliaria inglesa CB Richard Ellis atendieron de un plumazo a todos los activos que se iban a comercializar, teniendo en cuenta tanto a las necesidades del vendedor como a las del comprador. Se trata de operaciones a medida, en las que la negociación es clave, sobre todo en los casos en los que el vendedor quiere recomprar sus activos en un futuro. Y es que de la negociación y del conocimiento de la demanda depende el éxito de la venta.

RECOMPRA DE ACTIVOS

En la mayoría de las operaciones que se firmaron en los tres años anteriores se pactó la recompra de los activos. "Cuanto más activos tenga la corporación es más complejo el proceso. Hay que encontrar la división idónea de la cartera y hacer un estudio de la demanda para optimizar el precio, porque ahora los inversores buscan un buen producto con el alquiler asegurado, pero con un precio ajustado", según explica a VP Edward Farrelly, director de Research de CB Richard Ellis.

Con estas fórmulas que han puesto en boga los consultores inmobiliarios, las entidades financieras están devolviendo la vida al sector inmobiliario. Aunque el sistema financiero nacional es capaz de digerir hasta un 40% de su cartera inmobiliaria en caso de empeoramiento de la crisis financiera, las entidades no quieren llegar a este punto y están planificando deshacerse de algunos de sus activos para ir consiguiendo liquidez. Son los grandes propietarios de inmuebles de oficinas y bajos comerciales en puntos estratégicos y han empezado a sacarles miga.

La banca española se está sumando a la tendencia de desprenderse de sus edificios y sucursales financieras demostrando que todavía quedan compradores de ladrillo. Se trata de inmuebles que no estaban en el mercado por la tendencia a acumular propiedades de las entidades financieras españolas, y que ahora no sólo están a la venta sino que llevan inquilino 'seguro' incluido, ellos mismos.

Bancos y cajas los han puesto a la venta no sólo para obtener liquidez, sino también para optimizar su balance, rebajar la presión fiscal y ahorrar recursos de capital en una misma operación que  además les permite quedarse como inquilinos. Y el mercado ha respondido positivamente.

FONDOS INGLESES Y ALEMANES BUSCAN RENTABILIDADES 'GARANTIZADAS'

Ahora, fondos y sociedades de inversión, patrimoniales, family offices e inversores de tamaño medio están adquiriendo este patrimonio. Y en un futuro cercano se les unirán las nuevas SOCIMI (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria), según entienden los mediadores de este tipo de operaciones. Los nuevos dueños de las sucursales de los bancos españoles entre los que se encuentra el Santander, BBVA, Pastor, Guipuzcoano o Sabadell son principalmente inversores nacionales.

Pero también se han quedado con estos inmuebles destacados fondos ingleses y alemanes que habían dejado de confiar en el mercado inmobiliario español. Sus compras han generado importantes plusvalías en las entidades financieras vendedoras. Pero les ha valido la pena y otean una vez más las nuevas remesas o lotes de estos inmuebles que se preparan para salir al mercado bajo la fórmula de venta y alquiler.

Tienen en sus manos un buen producto inmobiliario con el alquiler -y la rentabilidad- asegurado durante una media de 29 años y rentabilidades de entre un 6 y un 7%, y que disfruta de una ubicación privilegiada. Valencia es una de las ciudades en las que se han vendido muchos lotes de sucursales como producto inmobiliario por tratarse de una ciudad estratégica para estos inversores. Además, el único riesgo de impago es que la entidad quiebre.

Por este motivo, para el comprador es importante que la entidad tenga una calificación de riesgo muy positiva y que el periodo de alquiler sea prolongado. Los contratos de alquiler más prolongados que se han firmado en España son los del Santander como inquilino de las oficinas que adquirieron los ingleses Porpinvest y Pearl, con más de 45 años.

AMANCIO ORTEGA INAUGURA EL 'SALE&LEASEBACK' EN ESPAÑA

El presidente de Inditex, Amancio Ortega, fue el primer inversor español que entró en la compra de edificios emblemáticos de entidades financieras bajo la fórmula de 'sale & leaseback'. Diez de los edificios emblemáticos del Banco Santander están actualmente en manos de Amancio Ortega, a través de su sociedad patrimonial Pontegadea.

Uno de ellos se encuentra en la céntrica calle Las Barcas de Valencia y hasta dentro de siete años tendrá como inquilino al Santander. Por ellos pagó la friolera de 458 millones de euros. Y en 2009 sumó otras cuarenta edificaciones bancarias adquiridas a Caixa Galicia. En total, Ortega tiene invertidos 708 millones de euros en sucursales españolas.

Estas adquisiciones son sólo una pequeña muestra del patrimonio de edificios emblemáticos que ha ido construyendo el empresario textil en el mundo. En Estados Unidos y Europa el dueño de Zara acumula propiedades de este tipo que destacan por su suntuosidad y estar ubicadas en enclaves privilegiado.

Los otros dos dueños de los inmuebles de oficinas del banco que preside Emilio Botín son ingleses. Se trata del fondo inmobiliario británico Propinvest y la aseguradora y gestora de fondos Pearl Group, Sun Capital y Drago Real Estate. El consorcio liderado por el fondo británico puede presumir de tener como inquilino durante más de 40 años al Banco Santander en su propia ciudad financiera ubicada en Boadilla del Monte. Este priviliegio le costó al fondo inglés 1.900 millones, generando unas plusvalías cercanas a los 600 millones de euros. Eso sí, transcurridos los 40 años, el banco de Botín tiene opción de recuperarla.

Por su parte, el paquete que adquirió la aseguradora británica por más de 2.000 millones de euros estaba compuesto por 1.152 oficinas en España, lo que sería más o menos la mitad de la red del Banco Santander. Esta operación generó unas plusvalías de 860 millones y la seguridad de mantener al Santander como inquilino de entre 45 y 47 años, dependiendo de la sucursal.

CRECE EL INTERÉS DE LOS INVERSORES PRIVADOS

A pesar de tratarse de operaciones complejas, existe un interés creciente en el mercado español que perdurará a pesar de la crisis. En 2009, casi la mitad de operaciones de inversión en inmuebles (oficinas, comerciales e industriales) fueron de 'sale & leaseback', a pesar que dos años antes sólo representaban el 30% del volumen de operaciones, según el último informe de CB Richard Ellis del cuarto trimestre de 2009. La proporción de los inversores privados llegó a representar el 28% de las transacciones de este tipo, mientras que en 2008 representó sólo el 12%. Y gran parte de las operaciones de venta en 2009 las realizaron entidades financieras.