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Juan José Galiano: "Este año, Crein no ha subido los alquileres ni siquiera el IPC"

EVA PALOMARES. 17/04/2012 El presidente de la promotora Crein sigue peleando por su empresa de alquileres sociales a pesar de la crisis. Ha reducido un 30% su plantilla, pero continúa promoviendo edificios  para alquiler y negocia con bancos y cajas la gestión de sus activos inmobiliarios

VALENCIA. En sus catorce años de vida, la promotora Crein y seguirá invirtiendo en la promoción de viviendas para alquilar al mismo perfil de inquilino: por debajo de mileuristas, pensionistas y personas con riesgo de exclusión social. La gestión de estos alquileres no es sencilla pero Crein ha demostrado que sí es rentable.

La crisis no la ha barrido del mapa a pesar de que las dificultades económicas son más severas en las familias que ya tenían escasos recursos, sus inquilinos, y de algunas peculiaridades que se mantienen en Crein desde su constitución tales como prestar viviendas a mujeres víctimas de la violencia de género con todos los gastos de luz y agua cubiertos por la compañía, cobrar alquileres por debajo del módulo de vivienda de protección pública en alquiler a algunas viudas, mantener rentas antiguas de 16 euros en uno de los edificios que rehabilitaron previamente y ahora gestionan, o incluso asumir una nueva, no subir este año los alquileres.

"Ahora asumimos planteamientos que antes no eran necesarios para que nuestros inquilinos pudieran pagar sus alquileres, siempre dentro de nuestras posibilidades y en casos de inquilinos ejemplares que, por la coyuntura, están atravesando ahora dificultades económicas añadidas", confiesa Galiano en una entrevista concecida a ValenciaPlaza.com.

La clave se encuentra en la gestión de este tipo de alquileres. Para poder preveer dificultades en el pago, en el caso de que existieran, o posibles impagos, el equipo que preside Juan José Galiano conoce a los ocupantes de sus viviendas a la perfección, los estudia previamente para evitar la picaresca de algunos, y mantiene un contacto directo con ellos para solucionar cualquier dificultad en el pago de las rentas. "Unos alqiuileres compensan con otros que no son rentables, pero, al final, salen las cifras", explica Galiano. Con todo, actualmente Crein cuenta con una tasa de morosidad del 4% (la mitad de la tasa de morosidad de las entidades financieras), un 1% más que la de 2011.

Eso sí, ha sufrido una reestructuración de plantilla como cualquier empresa del sector que se precie, con una reducción próxima al 30% de su personal. Sus inquilinos están en crisis desde hace más de diez años pero la actual coyuntura ha empeorado su situación. Según comenta Galiano, algunos de sus inquilinos se han vuelto a vivir con sus padres porque no pueden pagar y otros demoran sus pagos, siempre previa consulta con la empresa.

 

Pero su actividad se mantiene hasta el punto de que este mismo año empezará a construir la segunda fase de uno de sus edificios más emblemáticos, en la calle Peris y Valero de Valencia. Y con recursos propios. Se trata de una promoción de 27 nuevas viviendas protegidas en alquiler, con una inversión prevista de 3,5 millones de euros que estará finalizada durante el mes de abril de 2014. "Los bancos no nos van a financiar, atendiendo a la normativa del Banco de España, pero no lo necesitamos. El suelo ya está pagado y la construcción la hacemos nosotros mismos. Nos interesa finalizarla pronto para poder empezar a explotarla".

La máquina funciona y está atrayendo la atención de los bancos

La proyección de sus inversiones es a 25 años, sus costes son mucho menores que los de otras promotoras y el beneficio llega cuando empieza a explotarse el edificio. "Además, los márgenes que utilizamos nunca han sido como en el sector inmobiliario". Todos estos factores han beneficiado a la compañía que preside Juan José Galiano de cara a las entidades financieras, no como financiadores sino como futuros gestores de sus activos inmobiliarios.

En 2009, Crein ya planteó a bancos y cajas gestionar en régimen de alquiler su patrimonio inmobiliario procedente de ejecuciones hipotecarias o de impagos de promotores, una operación que favorecería a las entidades porque saldrían de sus balances a efectos de morosidad. Sin embargo, la banca todavía se reservaba una contestación. Ahora, forzados por la Ley 'De Guindos' que penaliza las provisiones de las entidades financieras que tengan mucho suelo acumulado, las entidades les buscan. "Es positivo, porque la banca quiere cambiar de estrategia, pero nosotros estamos bien, así que esperaremos. Tal vez, después de verano se pueda concretar alguna operación", valora Galiano.

Entre éstas podría figurar la gestión o compra de alguna de las promociones del IVVSA que están por vender, aunque Juan José Galiano asegura desconocer la procedencia del posible activo inmobiliario al que accedería Crein en caso de firmar un acuerdo con la banca. Fuera como fuese, como regla general, y para que la gestión de la empresa sea efectiva, "si Crein comprara algún edificio a un tercero sería sin inquilinos. Nosotros elegimos y estudiamos bien a los inquilinos de nuestros edificios. No puede ser de otro modo", comenta.

Hasta ahora, y sin la ayuda de las entidades financieras, la compañía ha conseguido en 2011 una facturación de 1,6 millones de euros, igual a la de 2010, y un Ebitda de 888.000 euros. Y las cifras se repetirán este año porque la empresa prevé mantener los alquileres en los niveles de 2011. "No subiremos ni el IPC".

Retorno Social de la Inversión

Y, además, su negocio tiene cuantificado el retorno social de la inversión. Crein encargó el Informe SROI para medir el beneficio social que generan sus promociones. Y tras valorar la media de todas sus promociones y la opinión de sus inquilinos con respecto a las viviendas que habitan y el estado de su nivel de vida desde entonces, la conclusión fue que de cada euro invertido, se genera un beneficio social de 1,07 euros.

Ganan la empresa, la Administración y los inquilinos. Esto es así por mejoras como la accesibilidad y acondicionamiento de las viviendas. En uno de los casos, un edificio que rehabilitó la compañía y que mantuvo las rentas antiguas de 16 euros, los inquilinos se ahorran los portes de las empresas de supermercados a los hogares, mejoran en salud porque padecen menos resfriados o achaques de tipo pulmonar y salen más a la calle, por lo que mejora su movilidad y su estado de ánimo y acuden menos a los centros de salud, porque se encontraban mejor, y reducen la ingesta de medicamentos. Es la primera empresa española que ha encargado este informe. Ahora lo están aplicando otras como Pepsi y Puma.

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1 comentario

olga escribió
02/08/2014 20:38

Me alegra saber q hay gente con buen corazón... Y q desea ayudar a los menos favorecidos en estos momentos difíciles...buscando en Internet llegue a leer esto y la verdad me quedé sorprendida...en estos momentos me encuentro en una cituacion difícil. Con dos niños pequeños y en menos de un mes daré a luz. De nuevo .. Mi esposo sin trabajo .... El dueño de piso q me preciosa por el impago ..por cartas por whatssap no es q no quiera pagar trabajaba para una empresa y al tener un embarazo un poco complicado el médico me dio de baja ....así q la mutua no a querido pagarme todos estos meses.....Hay días largos de tristeza pero con fe q todo va a cambiar

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