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VALENCIA. El empresario valenciano Ignacio Jiménez de Laiglesia se muestra rotundo con los excesos cometidos por las entidades financieras, de las que dice que "han asumido riesgos excesivos desoyendo cualquier mensaje de mesura en las épocas de euforia". "Me parece un despropósito que los españoles tengamos que pagar tres veces por las insensateces y excesos cometidos por unos pocos, que al final se irán 'de rositas'". Ahora trabaja como mediador para fondos oportunistas que otean el panorama inmobiliario nacional en busca de oportunidades que también "ayudarán a limpiar los balances" de estas entidades.

Está especializado en negociaciones complejas y análisis y procesos creativos de inversión y desinversión en inmuebles. Las operaciones que gesiona Ignacio Jiménez de Laiglesia son de importante volumen y complejidad. También ha participado promocionando y respaldando proyectos inmobiliarios en la Comunitat Valenciana como la iniciativa de Valencia Litoral en la que el arquitecto francés Jean Nouvel proyectó una posible fachada marítima para Valencia. Es licenciado en Derecho por la Universidad de Valencia. También estudió en la Universidad de Harvard, donde se especializó en diseño y arquitectura. Además, ha sido director del Programa de Dirección de Desarrollos Inmobiliarios, del INEDE (Instituto de Estudio de la Empresa). 

-¿Usted creyó en algún momento que los precios de la vivienda iban a bajar tanto?
-Desde luego. Lo advertí, pero muchos prefirieron hacer oídos sordos. En 2006 ya no se vendían viviendas. No se vendía nada sobre plano por el repunte en el precio del dinero que estaba al máximo. Ese mismo año las empresas ya sabían que no se vendía nada pero callaban. Habían subido los tipos de interés y con ellos el precio de los inmuebles. Ahí precisamente empezó el declive. Los inmuebles son activos con mucho apalancamiento y tienen una volatilidad muy importante. No hay que olvidar que se trata de un sector muy especulativo. Pero nos habíamos acostumbrado a una economía con mucha inflación que favorecía el crecimiento del precio del inmueble. Esta misma inflación se había comido casi un 30% de su valor. El sector inmobiliario va mal desde 2007 y en 2009 paró.

-Nadie quería ver la caída...
-Lo que sucede es que la información que maneja el sector inmobiliario está muy mal gestionada. Existen muchos indicadores y variables que nos apuntan e informan sobre la salud del sector pero no se les hizo caso. La combinación de estos datos ofrece una fotografía de la salud del mercado. Uno de los más importantes es el de visados de obra nueva. Si los visados de obra nueva se reducen brutalmente es un hecho importante. Y en 2006 fue el último año de crecimiento de visados de obra nueva. Ahora hasta que no repunte con fuerza los visados no habrá recuperación. Cuando repunte el número de visados el stock ya se habrá agotado.

-¿Seguirá bajando el precio de la vivienda? ¿En qué tipo de inmuebles?
-Todos los expertos dan por hecho que los ajustes no han terminado de producirse, y que hay una tendencia a mantener artificialmente el precio de los inmuebles por parte de las entidades financieras. El suelo urbanizable es el que más deterioro ha sufrido, de la misma manera que fue el que más se revalorizó en la fase alcista del ciclo. A finales de año, veremos una fuerte corrección en los precios. Puede que la fase final del ajuste.

-¿Cuándo calcula que se recuperará el sector?
-Arrancarlo tardará dos años.

-¿A qué se dedica una empresa como la suya en estos difíciles momentos?
-Buscamos operaciones que suplan la escasez de liquidez con imaginación. Lo más importante para captar inversiones es hacer buenos estudios de mercado, comparativos e históricos, y ofrecer entornos adecuados de rentabilidad y riesgo atractivos. Actualmente lideramos la gestión en un proyecto para fondos oportunistas extranjeros que buscan rentabilidad en el sector inmobiliario. Otra vertiente de la empresa es hacer viable proyectos de propietarios de suelo y/o edificios de difícil comercialización. Para darles salida, conseguimos que se firmen permutas de suelo por edificios. Con la banca también se está firmando este tipo de proyectos. El Banco de España prima que sean proyectos acabados. Es un modo de convertirlos en viables.

-¿Sigue siendo atractivo el suelo para los inversores?
-Sí, pero para comprar bien un solar tiene que tener un descuento importante, no menos de un 50% en suelo urbano. Los inversores están pendientes de oportunidades, y en nuestro país se intuye como potencialmente interesante el sector inmobiliario.

-¿Dónde se encuentra más producto inmobiliario de oportunidad en la Comunitat Valenciana?
-Hay mucho para elegir, sobre todo en la costa. Nuestro objetivo es comprar un gran volumen de inmuebles. La Comunitat debe explotar su mayor potencial: clima, seguridad y servicios, y atención sanitarias. Interesa tanto a los europeos mayores que buscan largas estancias, como a los jóvenes que se sienten atraídos por el estilo de vida y los deportes al aire libre y, en general, al turista de estancia corta por la gran oferta de ocio, clima, gastronomía, naturaleza e historia. Pero depende de nosotros vender estos factores sin agotarlos por su abuso o depreciarlos por su mal uso.  

-¿Qué rentabilidades están buscando los fondos oportunistas para los que están trabajando?
-El perfil de riesgo de cada fondo determina el producto. Pero su objetivo común es sacar partido de los activos inmobiliarios depreciados. El más agresivo busca suelos o proyectos paralizados, pero ninguno de ellos suele ser suicida. Buscan TIR's (Tasa Interna de Rentabilidad) de entre el 15 y el 20%. Compran, gestionan y venden a los 7 ó 10 años de la compra.

-¿Los grandes PAI que se han bloqueado en la Comunitat Valenciana son objetivo de estos fondos?
-No, porque los precios que pedirían las entidades financieras no les convencerían. Los fondos huyen de invertir donde el perfil del promotor sea muy importante. Hay suelos finalistas pendientes de licencia en los que podríamos llegar a acuerdos. Los fondos pueden comprar suelo para aguantarlo pero no para poner ladrillo. Les interesan los PAI en la medida que necesiten gestión administrativa-legislativa.

-¿Y consiguen sacar proyectos adelante con la actual legislación valenciana?
-El interés de los fondos oportunistas no es gestionar proyectos paralizados por problemas de tramitación urbanística. Más bien están interesado en proyectos que cuentan con las oportunas aprobaciones pero carecen de financiación para seguir adelante.

-¿Volverán los proyectos con campos de golf a la Comunitat Valenciana?
-Espero, y estoy seguro de que volverán. El golf es uno de los usos más sostenibles en términos económicos, sociales y medioambientales que se le puede dar a nuestro suelo. Es el uso que mayores rentas genera, más puestos de trabajo estable crea y menos recursos hídricos consume. Todo lo demás es demagogia o márketing político. Y que conste que no he jugado al golf en mi vida. Pero me molesta mucho que se demonice este deporte y, sin embargo, se pase por alto que los cítricos consumen más agua, generan menos ingresos y menos puestos de  trabajo. La Comunitat Valenciana tiene un tercio de los campos que hay en Andalucia o Cataluña y, sin embargo, parece que sea lo contrario. Igual temen nuestra competencia...

-¿Llegará a plasmarse alguna de las recreaciones y masterplans que se han presentado para Valencia en los últimos años?
-Los grandes proyectos, como el encuentro del jardín del cauce con el puerto y el parque central, se harán cuando el mercado inmobiliario se recupere. Dependen de las plusvalias inmobiliarias. Y ahora son absolutamente inviables porque se concibieron con unas valoraciones de suelo siete u ocho veces superior a las actuales. 

-¿Qué opina de la destacable exposición inmobiliaria de las cajas de ahorros valencianas?
-Es necesaria una disciplina de rectificación. Al final, tendrán que quitarse los inmuebles como sea porque son productos devaluados por la creciente necesidad de vender. Este patrimonio, como está ahora, es menos productivo para los bancos y, al final, tienen que aflorar como pérdidas. El cruce de operaciones lo marcará el Banco de España y los inversores que tengan que capitalizar las cajas de ahorros.

-¿Qué alternativas les quedan antes de que afloren más pérdidas en sus balances?
-Las operaciones de sale&leaseback son cada vez más frecuentes y necesarias tras las fusiones, para reducir y optimizar la red y, de este modo, conseguir a la vez obtener liquidez.

-¿Qué recomendaría que se hiciera con el suelo acumulado por estas entidades?
-Es importante valorar correctamente todos los activos inmobiliarios que respaldan los riesgos crediticios y aflorar las pérdidas ocultas por no hacerlo. Cuando de verdad se conozca la pérdida patrimonial de cajas y bancos, empezaremos a resolver el problema de la valoración y necesaria recapitalización del sistema financiero. Desgraciadamente, las cajas se van a privatizar en el peor escenario y momento.   

-¿Alguno de los inversores con los que está trabajando su compañía se han interesado por los activos inmobiliarios de CAM?
-Los fondos oportunistas no tienen en cuenta quien es el propietario, sino las posibilidades de revalorización de los activos que se estudian.  
 
-¿Cuál sería el mal menor para la caja alicantina tras el fracaso del SIP?
-Escindir de su balance todos los activos inmobiliarios adquiridos por impago, más los que estén potencialmente en la misma situación, y concentrarse en buscar socios para el estricto negocio financiero, del que no debió salirse ninguna caja en pleno boom inmobiliario. 
 
-¿Se decanataría por alguno de los bancos que han mostrado su interés en la caja?
-Por el que más complementariedad mostrara en su red de oficinas. Y, a ser posible, el más globalizado en su negocio, pues la CAM tiene mucha presencia en zonas altamente pobladas por residentes expatriados de Europa en nuestras costas.
 
-¿Es productivo que el Estado inyecte dinero en cajas tan dañadas por la crisis? ¿sería positivo nacionalizarlas?
-Soportar financieramente el lastre de los activos tóxicos con cargo al dinero de los contribuyentes es una nacionalización, aunque sui generis. Los errores de gestión los asumimos los ciudadanos, pero los gestores permanecen indemnes al frente de las cajas.  
 
-En el caso de Bankia, ¿resultará finalmente positiva la separación en un banco malo y otro bueno?
-Positiva para ocultar los errores y excesos cometidos. Pero negativa si con ello no se liquidan dichos activos tóxicos por su valor actual de mercado y afloran las pérdidas. A Japón le ha costado más de 20 años de crecimiento su burbuja inmobiliaria de los años 80, precisamente por no reconocer las pérdidas inmobiliarias de la banca. 
 
-¿Los fondos oportunistas se cebarán con el banco malo?
-Los oportunistas son necesarios para reequilibrar el mercado. Ayudan a limpiar los balances de las entidades que han asumido riesgos excesivos desoyendo cualquier mensaje de mesura en las épocas de euforia. Los que se cebaron con el mercado son los que originaron los actuales y futuros bancos malos.
 
-Se hablaba de la posibilidad de crear un banco malo a nivel nacional para quedarse con los activos tóxicos como una posible salida a la crisis. ¿Resultaría factible o poco operativo al final?
-Me parece un despropósito que los españoles tengamos que pagar tres veces por las insensateces y excesos cometidos por unos pocos, que al final se irán 'de rositas'. La crisis la paga el ciudadano viendo la pérdida de valor de su vivienda, perdiendo el trabajo o el negocio por la crisis crediticia, y además, ahora tendrá que pagar con sus impuestos los errores cometidos por quienes alimentaron la semilla de la crisis. El banco o caja que no pueda refinanciar sus deudas que haga lo que cualquier mortal, que solicite el concurso de acreedores y si hay que liquidar y exigir responsabilidades, pues como a cualquier particular.