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EVA PALOMARES / VALENCIA. Los despachos de abogados de Cuatrecasas y Uría & Menéndez perfilan la puesta en el mercado de las primeras 'Socimi' valencianas -Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario-, por un valor situado entre los 100 y 500 millones de euros aproximadamente, procedentes de activos inmobiliarios diseñados para el alquiler.

Los clientes que les han hecho el encargo, entre los que se encuentran entidades financieras, propietarios de grandes patrimonios y promotoras inmobiliarias, están muy interesados en constituir este nuevo vehículo inversor con llamativas ventajas fiscales y que les permitirá obtener liquidez. Ambos despachos de abogados están convencidos de que a lo largo del año, y a pesar de la crisis, habrán puesto en el mercado estas sociedades cotizadas en bolsa.

Cuatrecasas es la firma más adelantada en el desarrollo de su proyecto de 'Socimi. "Es posible que dentro de seis meses ya esté en funcionamiento la primera de origen valenciano", comenta a VALENCIA PLAZA Francisco Ferrandis, socio senior del área de Derecho Financiero y Tributario de Cuatrecasas. Y aunque todo el proceso es relativamente sencillo, la salida a bolsa de la sociedad lleva su tiempo. "Estas sociedades no pueden cotizar en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), y por ello los trámites ante los órganos reguladores son más lentos", explica Ferrandis.

Los clientes de Cuatrecasas interesados en estos atractivos vehículos de inversión son entidades financieras que quieren ordenar sus activos inmobiliarios en dos direcciones: una para ofrecérselos a los inversores, y la segunda a los grupos inmobiliarios con oficinas destinadas al alquiler y que quieren canalizar sus patrimonios a través de estas sociedades por el beneficio fiscal que ofrecen (el tipo de gravamen de estas sociedades se fija en el 18%).

Cuatrecasas prefiere de momento mantener el anonimato de sus clientes. Las oficinas en alquiler serán los activos con mayor peso en estas sociedades. "Generalmente no encajan en el esquema de las 'Socimi' los inmuebles que se han quedado los bancos por la crisis", explica el abogado de Cuatrecasas.

"NO SON LA PANACEA, PERO AYUDAN"

El despacho de Uría & Menéndez de Valencia también está analizando distintos proyectos y confía en acabar el año con una 'Socimi' constituida. "Hicimos un desayuno de trabajo para presentar este nuevo vehículo de inversión y muchos de nuestros clientes mostraron gran interés. Estoy convencido de que contituiremos una de estas sociedades a lo largo de 2010", asegura a este diario Jorge Martí, director del despacho y responsable de valores y CNMV de las SOCIMI en Uría.

Uría & Menéndez  ha creado varios equipos para el estudio de la creación de estas nuevas sociedades de inversión inmobiliaria. Por una parte, Martí y Elizabeth Torrecillas se encargan de todo el proceso de salida a bolsa de las sociedades. Por otro, Francisco Martínez Boluda y Yasser Harbi Mustafa llevan los urbanísticos e inmobiliarios, mientras que los aspectos fiscales de las 'Socimi' los estudia Carlos García-Olías.

"No es la panacea, pero es positivo que exista esta alternativa de inversión, sobre todo para entidades financieras con mucho patrimonio inmobiliario, family office y promotoras inmobiliarias" explica Martí. "Permite diversificar la inversión de estas entidades a la vez que obtienen ventajas fiscales y liquidez a través de la entrada de nuevos inversores", señala.

DESILUSIONADOS

Pero mientras Uría y Cuatrecasas se muestran esperanzados con el nuevo vehículo de inversión y entienden que la crisis puede convertirse en un revulsivo para la creación de estas sociedades, otras firmas de abogados han desistido ya en el intento de lanzar estas sociedades. Gómez Acebo & Pombo, Broseta y Garrigues son los más escépticos. "Ofrecimos las Socimi como un vehículo de inversión atractivo pero los clientes lo han rechazado", comenta a VP Francisco Fita, socio director de Gómez Acebo & Pombo.

La oficina de este último en Valencia analizó, principalmente para sus clientes promotores, las posibilidades y ventajas de constituir una Socimi, no prosperando ninguna de las iniciativas. "Los promotores interesados querían sacar sus stock de viviendas por vender, locales y garajes, y transformar las sociedades que gestionaban estos activos en Socimi para tributar menos, pero haciendo cuentas al final no les compensaba", señala Fita, quien explica que este nuevo instrumento de inversión está más adaptado para entidades financieras,

Por su parte, Javier Sancho, socio de Garrigues, comparte esta opinión y se muestra convencido de que antes se constituirá una Socimi por parte de inversores extranjeros interesados en comprar inmuebles en España. "En Valencia no hemos localizado ningún cliente de este tipo pero sí en la oficina de Madrid. Se trata de clientes extranjeros que quieren invertir en inmuebles españoles y en REITs (Real Estate Investment Trust) anglosajones a través de las SOCIMI", comenta Sancho.

Garrigues estudió la ley de octubre de 2009 que regula las SOCIMI para ofrecérsela principalmente a familias con grandes patrimonios inmobiliarios. Pero finalmente tampoco dieron el paso, principalmente porque no les convencía el requisito de esta sociedades referido al capital social y acciones. "Los propietarios no veían con buenos ojos que el 25% del capital estuviese en manos de accionistas minoritarios".

Tampoco les compensaba "por las constantes valoraciones" a las que estaría sujeto el patrimonio inmobiliario de estas sociedades, sobre todo en los casos en los que el capital estuviera conformado por aportaciones no dinerarias constituidas por bienes inmuebles tasados por expertos independientes. Conforme a la actual situación del mercado, estos inmuebles pueden bajar de valor.

"CUANDO EL MERCADO TOQUE FONDO" 

Por este mismo motivo, los clientes de Broseta han perdido, de momento, su interés por las Socimi. "No es momento para constituir una Socimi. Sólo cuando toquen fondo los precios inmobiliarios, mejoren las expectativas de mercado y se recuperen las rentabilidades de los inmuebles, funcionarán como auténticos vehículos de inversión", asegura Luis Trigo, socio director del área de Derecho Fiscal de Broseta, después de haber analizado con algunos de sus clientes la posibilidad de constituir una Socimi.

"Al final, sólo son atractivas para los pequeños inversores, para las personas físicas y para el mercado del retail, de pequeñas inversiones, porque tributa la sociedad pero no el inversor en ella", entiende Trigo. De hecho, todavía no se ha constituido ninguna desde la entrada en vigor de la ley en octubre de 2009.

"Con la coyuntura actual no están funcionando ni los REIT, a pesar de ser una entidad totalmente transparente, ni los fondos inmobiliarios españoles, como se ha podido ver con los del Santander y BBVA", valora el abogado de Broseta. De todos modos, Trigo afirma que la entrada en vigor de la ley es muy positiva para el mercado inmobiliario de inversión indirecta colectiva porque además de "modernizarlo y profesionalizarlo, garantiza la liquidez a través del mercado bursátil".

EL PRIMER INTENTO DE SOCIMI

La promotora madrileña Pryconsa ha sido la única en anunciar la creación de una de estas sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria. La compañía contituyó a finales de 2009 la primera SOCIMI española, Compañía Ibérica de Bienes Raíces, para gestionar los activos destinados al alquiler en Isla Canela (Ayamonte, Huelva).

Esta sociedad, aún no inscrita en la CNMV, cuenta con un capital de 96 millones de euros. Cuando entre en el mercado continuo, al menos el 25% de su capital deberá cotizar en los mercados de valores.

Metrovacesa también ha mostrado interés en esta figura porque entiende que dinamizará el mercado inmobiliario español y fomentará el alquiler de todo tipo de inmuebles. Pero, hasta ahora, tampoco ha dado el paso.